Köln – Niedrigzinsen und knappes Bauland treiben den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen an. Das siebte Jahr in Folge stiegen Mieten und Kaufpreise von Wohnimmobilien, wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) am Mittwoch in Köln mitteilte. Allerdings gibt es erhebliche regionale Unterschiede: Während die Preissteigerungen in Köln im Vergleich zum Vorjahr bis zu 25 Prozent betragen, gibt es in Bonn keine großen Sprünge. Bei Mietwohnungen im Neubau ist sogar von Stagnation die Rede, was aber auch am ohnehin hohen Preisniveau in der Bundesstadt liegt.

Spitzenreiter in NRW bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen ist wie 2016 Köln, und das vor Düsseldorf und Bonn. Bestandsbauten stiegen im Preis um 18 bis 25 Prozent, bei Erstbezug müssen Käufer in der Domstadt inzwischen 15 bis 19 Prozent mehr als noch vor einem Jahr kalkulieren. In Bonn lagen die entsprechenden Preissteigerungen zwischen fünf und zehn Prozent für Bestandswohnungen und zwischen ein und drei Prozent für den Neubau.

Köln als großer Magnet

"Köln ist ein großer Magnet für die Bevölkerung", sagte die Maklerin Julia Braschoß, die stellvertretende Vorsitzende des IVD West ist. "In unseren Prognosen wird Köln auch in den nächsten 25 Jahren Zuzugsgebiet sein." Der Boom führt dazu, dass selbst früher nicht so beliebte Reihenhäuser kräftig im Preis angezogen haben, das Plus beträgt auch hier bis zu 24 Prozent. Freistehende Einfamilienhäuser legten nur um drei bis sieben Prozent zu.

"Frechen, Hürth und Brühl haben linksrheinisch von der Attraktivität Kölns profitiert", berichtete Braschoß. Rechtsrheinisch treffe das etwa auf Bergisch Gladbach zu. Maßgeblich für den Wertzuwachs sei dabei immer die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Und während manche die gestiegenen Preise kritisch sehen dürften, betonte Braschoß die positiven Wirkungen für die Stadt.

Die Wohnungskaltmieten stiegen in NRW um lediglich drei Prozent, was auch den Werten in Köln und Bonn entspricht. Bei vermietetem Neubau in der Bundesstadt blieben die Mieten sogar stabil. Dagegen sinken sie in bestimmten Gegenden des Sauerlandes, im Oberbergischen oder der Eifel, die von Landflucht betroffen sind, sogar noch weiter.

Spitzenmiete von 15 Euro kalt

Die durchschnittliche Quadratmeterkaltmiete in Köln liegt bei 10,50 Euro, in Bonn bei 8,80 Euro, in Kerpen hingegen nur bei 5,70 Euro. Es geht aber auch anders: In der Spitze zahlen Mieter in der Domstadt aktuell 15 Euro für den Quadratmeter, in Bonn sind es im Neubau 13,50 Euro.

Die dennoch moderaten Steigerungen bei den Mieten begründet Braschoß damit, dass für Mieter "das Ende der Fahnenstange erreicht ist". Darauf reagierten inzwischen auch die Vermieter. Als Hausverwalterin erlebe sie immer wieder, dass Vermieter "sehr, sehr vorsichtig" bei der Festlegung der Miete seien. "Die sagen mir: ,Ich wünsche zufriedene Mieter und sie sollen langfristig wohnen bleiben'."

Ein Problem landesweit seien die langen Wartezeiten, bis Bauherren eine Baugenehmigung hätten. Das dauere teilweise bis zu einem Jahr, so Braschoß. Positiv vermerkte Axel Quester, stellvertretender Vorsitzender des IVD West, dass Düsseldorf 2016 rund 4500 Wohnungen genehmigt habe, nachdem es im Vorjahr nur 1500 Wohneinheiten gewesen seien. Entsprechend sind die Preise dort auch nur moderat gestiegen. "Weniger Reglementierung ist besser für die Preise", sagte Quester.

Preistreibend wirkt laut IVD zudem der Mangel an Baugrundstücken. Selbst in einer Großstadt wie Köln sieht Braschoß in dieser Hinsicht noch "Potenzial". Die Preise für Baugrundstücke zogen in der Domstadt um bis zu 14 Prozent an, in Bonn waren es vier bis acht Prozent. Für Bauland, das für Ein- bis Zweifamilienhäuser ausgewiesen ist, sind in Köln inzwischen 800 Euro für den Quadratmeter zu zahlen, in Düsseldorf 610 Euro und in Bonn 480 Euro. Dabei hat Köln gerade erst Düsseldorf auf dem ersten Platz abgelöst. Auch in Hürth sind inzwischen 420 Euro zu zahlen.

"Die stärkste Knappheit bei Wohnraum sehe ich im Niedrigpreissegment", erklärte Braschoß. Hartz-IV-Empfänger, Geringverdiener und Studenten hätten die größten Schwierigkeiten, eine Bleibe in Köln zu finden