Investoren in der WarteschleifeMarkt für Gewerbe-Immobilien in Köln ist rückläufig
Unter anderem das „Haus am Rudolfplatz“ wechselte den Besitzer.
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Köln – Es war zu erwarten, und die Zahlen bestätigen es nun: Einer Auswertung des Immobilienmaklers Greif & Contzen zufolge sank das Transaktionsvolumen auf dem Kölner Gewerbeimmobilien-Markt Corona-bedingt 2020 im Vergleich zum Vorjahr um etwa 45 Prozent auf 1,7 Milliarden Euro. Allerdings wurden die Veräußerungsverfahren mehrerer großer Immobilien nur vertagt, nicht abgesagt.
Es ist ein bisschen die Ruhe vor dem Sturm: Nach wie vor seien Kölner Immobilien gefragt, dementsprechend „dynamisch“ werde es auf dem Markt zugehen, wenn das Ende der Pandemie in Sicht sei.
Transaktionen sind lediglich verschoben worden
Das Transaktionsvolumen sank von 3,1 Milliarden Euro auf etwa 1,7 Milliarden Euro. „Allerdings war 2019 ein Rekordjahr. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre ist der Rückgang mit etwa 24 Prozent noch relativ moderat“, schränkt Thorsten Neugebauer, Leiter des Bereichs Investment bei der Greif & Contzen ein. Vor allem aber seien die geplanten Transaktionen nicht gecancelt, sondern nur verschoben worden: Der erste Lockdown im März fiel in eine Zeit, in der die Weichen für das Geschäftsjahr gestellt werden. Da aber war die Unsicherheit groß.
Die Mietpreisentwicklung
Einer Untersuchung des Immobilienberaters Colliers International zufolge hat der Bürovermietungsmarkt in Köln 2020 einen Flächenumsatz von 202 000 Quadratmetern erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des Vorjahres um 27 Prozent unterschritten. Auch der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre wurde um ein Drittel verfehlt. Die Flächenleerstände hätten sich demzufolge leicht erhöht, bleiben aber mit gut 219 000 Quadratmetern noch auf niedrigem Niveau.
Erwartungsgemäß konnte auch der Kölner Bürovermietungsmarkt nicht an die Umsatzergebnisse der Vorjahre anknüpfen – wenngleich der Umsatzrückgang im Vergleich mit den anderen deutschen Bürohochburgen in der Domstadt moderat ausgefallen ist“, erklärte Head of Office Cem Ergüney. Ein Großabschluss der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG über knapp 70 000 Quadratmeter konnte in der Messecity Deutz erzielt werden (die Rundschau berichtete).
Rund ein Viertel des Flächenumsatzes des Gesamtjahres entfiel laut Colliers International auf die Verwaltung, Verbände und soziale Einrichtungen. Das Mietpreiswachstum bei Gewerbeimmobilien sei moderat ausgefallen. Die Spitzenmiete in Köln liegt bei 25,75 Euro pro Quadratmeter, durch Großabschlüsse in Projektentwicklungen sei bei der Durchschnittsmiete mit 15,90 Euro pro Quadratmeter ein Mietpreiswachstum von etwa fünf Prozent zum Vorjahr zu beobachten.
Die Investoren warteten erst einmal ab. Nachdem es in den Sommermonaten wieder etwas bergauf ging, hängt der Markt nun seit Anfang November wieder in der Warteschleife.
Einzelhandels- und Hotelimmobilien unter Druck
Vor allem Transaktionen rund um den Einzelhandel bekommen die Unsicherheiten zu spüren, weil Preisabschläge durch Mietausfälle befürchtet werden. Das hat vor allem diejenigen Geschäfte getroffen, die bereits zuvor von der allgemeinen Krise des innerstädtischen Einzelhandels aufgrund wechselnden Konsumverhaltens und wachsenden Online-Handels erfasst waren. Corona habe sich auch hier einmal mehr als Beschleuniger eines ohnehin vorhandenen Trends erwiesen. Unter Druck geraten sind letztes Jahr auch Hotel-Immobilien, die deutlich weniger nachgefragt wurden, da auch diese Branche von den Einschränkungen besonders betroffen ist.
Büro und Logistik stark nachgefragt
Büro- und Logistikimmobilien dagegen werden von Investoren weiter sehr geschätzt. Bürogebäude setzten sich mit einem Anlage-Volumen von etwa 900 Millionen Euro erneut an die Spitze, allerdings sorgten die Verschiebungen für einen Umsatzrückgang von fast 60 Prozent. Was nicht heißen soll, dass es keine großvolumigen Verkäufe gegeben hätte (s. Infokasten). Mit etwa 120 Millionen Euro erreichten die Abschlüsse bei den Industrie- und Logistikimmobilien aufgrund mehrerer Veräußerungen in allen Größenordnungen 2020 ein respektables Ergebnis.
Großinvestitionen
90 Millionen Euro kostete der Wechsel eines Bürogebäudes an der Schanzenstraße zur Fondsgesellschaft Jamestown. Ein Portfolio mit Bürogebäuden am Neumarkt sowie an der Siegburger Straße ging ebenfalls für geschätzt über 90 Millionen Euro an Tristan Capital. Für etwa 75 Millionen Euro wechselte das Büroprojekt „Ehrenwert“ zur Arminius Group. Die „Domgärten“ an der Alteburger Straße/ Koblenzer Straße gingen für kolportierte 70 Millionen Euro vom Land an die Stadt Köln, das „Haus am Rudolfplatz“ für geschätzte 60 Millionen Euro von AEW an Development Partners. Fünf Millionen Euro mehr soll der Metromarkt an der Otto-Hahn-Straße gekostet haben, er ging an den singapurischen Staatsfonds GIC.
Köln bleibt weiter international im Fokus
„Wirft man einen näheren Blick auf die großen Transaktionen des vergangenen Jahres, so zeigt sich, dass der Kölner Markt auch international im Fokus potenzieller Anleger bleibt“, erläutert Immobilienexperte Thorsten Neugebauer. „Durch die expansive Geldpolitik bleibt der Anlagedruck generell bestehen, Büro- und Logistikinvestments in sehr guten Lagen gelten weiterhin als lohnende Anlageobjekte“. Köln bleibe aufgrund seiner Wirtschaftsstruktur und der Größe seines Immobilienmarktes auch weiterhin ein gefragter Standort.
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Positiver Blick auf das neue Jahr
Greif & Contzen wagt eine optimistische Prognose für die kommenden Monate. Dass der Anteil an Projektentwicklungen 2020 höher war als in den Jahren zuvor, lasse auf eine positive Erwartungshaltung der Entwickler und Investoren für den Standort Köln schließen. „Wir blicken zuversichtlich auf das neue Jahr und erwarten ein etwas höheres Investmentvolumen bei Gewerbeimmobilien“, sagt Thorsten Neugebauer.