Der Kölner Wohnungsmarkt ist extrem angespannt. Wer hier eine Wohnung sucht und womöglich noch gewisse Ansprüche in Bezug auf Lage, Größe oder Budget hat, bleibt oftmals Jahre auf der Suche. Das Angebot ist gering, die Nachfrage aber riesig – dementsprechend melden sich auf eine Wohnungsanzeige hunderte Interessenten.

Deshalb haben wir einen Kölner Immobilienexperten gebeten, uns seine besten Tipps zu verraten: Roland Kampmeyer ist als Makler seit fast 30 Jahren im Geschäft. Das gleichnamige Unternehmen hat er 1995 gegründet. Seitdem berät und vertritt er private Eigentümer, institutionelle Investoren und Projektentwickler – also genau diejenigen, die Wohnungen anbieten.

„Wichtig ist natürlich, gut organisiert zu sein“, sagt Roland Kampmeyer. Wohnungssuchende müssen Dokumente wie Gehaltsnachweise und Schufa-Auskunft schon parat haben. „Mit privaten Angaben wie der Bankverbindung, Geburtsdatum, Handynummer und Adresse sollte man aber nicht um sich werfen. Damit können Wohnungsbetrüger schon Unheil anrichten.“ Jeden Tag falle in Köln jemand auf gekaperte Wohnungsanzeigen hinein. Wie die Betrüger vorgehen und worauf man achten sollte, erklärt sein Team auf der Website.

Tipp 1: Die Zweite-Reihe-Strategie

Kampmeyer rät, möglichst nicht in die Hotspots zu ziehen. „Südstadt, Belgisches Viertel, Agnesviertel, das nennen wir die erste Reihe, da wollen alle hin“, berichtet der Immobilienexperte. „Meine Chancen sind dort also besonders gering.“ Köln bestehe nicht nur aus Trendvierteln. Ein paar konkrete Vorschläge hat er auch parat. „Im Linksrheinischen wäre da zum Beispiel Zollstock: super zentral, gute Straßenbahnanbindung, die Wohnqualität ist gut, aber es ist nicht Sülz.“

Des Weiteren empfiehlt er Raderberg oder Raderthal statt der Südstadt. Auch in Deutz sei die Suche mittlerweile schon schwierig, da böte es sich an, in Richtung Humboldt-Gremberg zu gucken. „Wer es in Ehrenfeld gut findet, würde sich auch in Mülheim wohlfühlen. Dabei wird es natürlich teurer und schwieriger, je näher es am Rhein liegt“, sagt der Makler.

Tipp 2: Suchprofile und Verteiler

Roland Kampmeyer empfiehlt, sich in alle Verteiler von relevanten Wohnungsanbietern in der Stadt aufnehmen zu lassen. „Wenn ich heute ein neues Angebot bekomme, habe ich in meinem System 800 bis 1000 Interessenten auf dem Bildschirm.“ Wie hoch ist da die Wahrscheinlichkeit, dass das überhaupt auf den einschlägigen Wohnungsportalen im Internet landet?

Es gibt sowohl Einzelanbieter als auch institutionelle Anbieter mit über 800 Immobilien in Köln. An diesen Stellen präsent zu sein, verschafft Vorteile, so Kampmeyer. „Ich empfehle vorab zu identifizieren, wer ist relevant, wer hat viele Angebote.“ Als Beispiele nennt er die Wohnungsunternehmen wie GAG, Genossenschaften und Maklerhäuser.

Eine Auswahl bietet zum Beispiel die Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen. 60 Unternehmen aus Köln und Region haben sich dort zusammengeschlossen, die nach Angaben des Mietervereins zusammen rund 25 Prozent der Wohnungen in Köln besitzen. Auf der jeweiligen Unternehmenswebsite lasse sich überprüfen, wie viele Wohnungen angezeigt werden und ob ein kostenloses Suchprofil angeboten wird. „Wenn das 10 Euro kostet – Finger weg“, rät Kampmeyer.

2020 gab es eine Reform zur Maklerprovision, seitdem zahlt der Vermieter den Makler für die Dienstleistung. Für Wohnungssuchende sollte das Angebot kostenlos und unverbindlich sein, sagt Kampmeyer. „Wir bieten zum Beispiel ein Premium-Suchprofil an – oder man nimmt den klassischen Weg per E-Mail-Verteiler.“ Das eigene Profil funktioniert dabei wie ein Suchauftrag bei Immobilienportalen.

Tipp 3: Intranet und Firmennetzwerk

In den meisten Berufsfeldern gibt es eine Art von interner Kommunikationsfläche – ob Intranet, schwarzes Brett oder Mitarbeiterzeitung. „Wenn ich Wohnungssuchender wäre, würde ich mich fragen: Bin ich da präsent?“, sagt Roland Kampmeyer.

Wer will vielleicht eine Wohnung tauschen, wer sucht Nachmieter? Ein eigenes Gesuch ließe sich dort platzieren, oder aber andere Mitarbeitende haben schon eine Anzeige dort geschaltet. „Wir haben in Köln viele große Arbeitgeber wie RTL, UPS, Lanxess, Rewe“, sagt der Makler. Deshalb sei es auch ratsam, Freundinnen und Freunde oder die Familie zu bitten, dass sie das Gesuch bei ihrem Job transportieren.

Tipp 4: Die Zwischenlösung

„Bei Termindruck würde ich empfehlen, über eine Zwischenlösung nachzudenken“, sagt der Kölner Makler. Wer beispielsweise zum 1. Juli nach einer Wohnung in Köln suche, enge die infrage kommenden Angebote stark ein. Stattdessen erst einmal auf eine befristete Miete zu setzen, könne Luft bei der Suche nach einer dauerhaften Bleibe verschaffen. „So kann man weitersuchen, während man vernünftig wohnt.“

Unter Zeitdruck bei der Wohnungssuche zu stehen, sei bei angespannten Wohnungsmärkten besonders schlecht. „Das gilt ja generell: Wer morgen ein Auto braucht, kauft ein schlechteres als mit Ruhe.“ Durch die Zwischenlösung könne man sich schon vor Ort bewegen und weitersuchen. Daher kommt dieser Tipp besonders Menschen zugute, die neu nach Köln ziehen möchten.

Das größte Problem stellten gestörte Umzugsketten dar: Menschen gehen für eine Zeit ins Ausland oder in eine andere Stadt, aber kündigen die Wohnung nicht. Stattdessen werde untervermietet. Wer eine große Wohnung hat und sich verkleinern würde, will die höheren Mietpreise nicht zahlen. Der Grund: Die älteren Verträge sind oftmals deutlich günstiger als bei der Neuvermietung. Eine große Wohnung, in der eine Partei seit zehn Jahren wohnt, kann dementsprechend weniger kosten als ein halb so großes Appartement, das 2025 angeboten wird. 

Kampmeyer weiter: „Es gibt auch Menschen, die würden gerne einen Neubau kaufen – aber es wird nicht genug gebaut. Der Wohnungsmarkt ist in einem Zustand, wo wir den Mangel nur noch verwalten.“

Tipp 5: Der Veedelsspaziergang

„Ich empfehle den Veedelsspaziergang“, sagt Roland Kampmeyer, „denn da kann ich mich umschauen und merke, da möchte ich vielleicht wohnen, hier könnte ich es mir vorstellen.“ Bei gepflegten Häusern stünden die Informationen zum Vermieter meist schon draußen am Haus, zum Beispiel an der Klingelanlage. Auch der Hausmeister sei oft ein guter Kommunikator. „Weitere gute Kommunikationsorte wären der Bäcker oder das Kiosk“, so der Immobilienexperte. Suchende sollten sich fragen: Wo kann ich Informationen bekommen oder hinterlassen und mit Menschen ins Gespräch kommen?