ZinswendeBüro- und Gewerbemarkt in Köln mit sehr gutem Ergebnis
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Wenn sich die Zahlen auch bis auf das letzte Tüpfelchen gleichen, kommen die Immobilienberater Savills und BNP Paribas Real Estate in ihren jeweiligen Untersuchungen doch zu ganz ähnlichen Ergebnissen. So präsentiert sich der Büro- und Gewerbemarkt in Köln zwar mit einem sehr guten Umsatzergebnis in den ersten drei Quartalen, das nahe an das Rekordergebnis von 2016 herankommt. Allerdings setzt sich dieses Ergebnis aus sehr unterschiedlichen Quartalsverläufen zusammen.
So verzeichnet Savills einen Flächenumsatz von über 283.000 Quadratmetern Bürofläche am Kölner Markt. BNP kommt auf 295.000 Quadratmeter inklusive etwa 17 000 Quadratmeter für Eigennutzer. Allerdings schwächelte das dritte Quartal deutlich: „In fast allen Größensegmenten haben wir zuletzt eine etwas geringere Zahl an Abschlüssen festgestellt“, erklärt Simon Löseke, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Köln. Unter anderem spielten die massiv steigenden Nebenkosten mittlerweile eine große Rolle. Hohe Nebenkosten schienen Nutzer auch dazu zu animieren, ungenutzte Flächen zur Untervermietung anzubieten.
Büroimmobilien: Wenig Leerstand, viel Bewegung auf dem Markt
Auch BNP notiert sehr unterschiedliche Quartalszahlen: „Bemerkenswert ist und bleibt das zweite Quartal 2022, das alleine für 164.000 Quadratmeter des Flächenumsatzes verantwortlich ist. Das dritte Quartal steuert knapp 63.000 zum bisherigen Resultat bei“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Beide Unternehmen sehen den Fokus des Büromarktes klar auf neuwertigen Flächen, dort lassen sich neue Arbeitswelten leichter umsetzen und die Nebenkosten fallen in der Regel niedriger aus.
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Weitgehend einig ist man sich auch bei der Spitzenmiete. Diese liegt bei nunmehr 28,50 Euro für den Quadratmeter, Savills geht von 30 Euro bis zum Jahresende aus. Auch BNP hält eine weitere Steigerung für möglich. Die Durchschnittsmiete liegt zwischen 16,50 Euro (BNP) und 17,40 Euro (Savills) und damit in etwa auf Düsseldorfer Niveau, allerdings noch weit unter dem von Berlin.
Wenig überraschend steht die Kölner Innenstadt bei den meisten Interessenten ganz oben auf der Merkliste. So landete der Teilmarkt City wiederum ganz oben auf dem Treppchen nach den Bereichen Ossendorf/Nippes und Kalk/Mülheim. Die öffentliche Verwaltung bleibt an der Spitze der Branchenverteilung, hauptsächlich wegen zweier Großabschlüsse der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) einerseits und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln andererseits.
Bauvolumen bewegt sich über dem Durchschnitt
Laut Savills waren die Folgen der Zinswende und der Unsicherheit an den Finanzmärkten waren auch am Kölner Gewerbeimmobilienmarkt zu spüren. Das Transaktionsvolumen belief sich dort im bisherigen Jahresverlauf auf rund eine Milliarde Euro und lag somit etwa 27 Prozent unter dem gleichen Vorjahreszeitraum. Allerdings entfielen fast 78 Prozent des Volumens auf die Zeit vor Beginn der Zinswende. Das zweite und dritte Quartal waren mit Transaktionsvolumina von 107 und 125 Millionen Euro demnach außerordentlich umsatzschwach.
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Die im Bau befindlichen Flächen sind im Jahresverlauf laut BNP um gut 31 Prozent gestiegen und summieren sich Ende des dritten Quartals auf 222 000 Quadratmeter. Das Bauvolumen bewegt sich damit gut 20 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt von 185 000 Quadratmetern. Der Leerstand beträgt um die drei Prozent, nur Berlin hat noch weniger zu verzeichnen.