Soll man jetzt sein Geld in eine vermietete Immobilie investieren, obwohl die Kreditzinsen mit rund vier Prozent zuletzt stark angestiegen sind? Die Antwort lautet klar ja, wenn die Rahmenbedingungen wie Lage und energetischer Zustand der Immobilie passen. Investoren sollten sich von hohen Zinsen und der aufgeheizten Diskussion ums Heizungsgesetz nicht verrückt machen lassen. Gerade in Ballungszentren wird Wohnraum immer knapper, und die Immobilienpreise sind zuletzt stark gefallen – das eröffnet für Investoren neue Chancen.

Steuervorteile nur Bonus

Die Anschaffungskosten der Immobilie sind steuerlich absetzbar, der spätere Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung kann dagegen steuerfrei kassiert werden, wenn das Objekt mindestens zehn Jahre gehalten wird. Wer sich früher mit Profit von seinem Renditeobjekt trennt, muss auf den erzielten Gewinn Einkommensteuer zahlen. Daran wird deutlich: Soll der Finanzminister leer ausgehen, müssen Anleger bei der Geldanlage in Immobilien einen langen Atem beweisen. Der schnelle Euro ist mit vermieteten Immobilien nur selten zu machen.

Steuervorteile sollten bei der Renditeplanung nur als Sahnehäubchen einkalkuliert werden. Renditestarke Wohnungen rechnen sich auch ohne zusätzlichen Scheck vom Finanzamt. Mit der richtigen Strategie lässt sich so mancher Steuereuro zurückholen. Die dicksten Brocken in der privaten Steuersparrechnung:

Grunderwerbsteuer

Schon beim Kauf der Immobilie lässt sich kräftig sparen. Wer eine Immobilie mit hochwertigem Inventar (Küche, Sauna, Einbaumöbel, Markise) erwirbt, lässt vom Notar den anteiligen Kaufpreis für die Möbel im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Mit diesem Trick spart man doppelt Steuern. Der Anschaffungspreis für hochwertige Wirtschaftsgüter, die nicht Gebäudebestandteile sind, unterliegt zum einen nicht der Grunderwerbsteuer. Zum anderen können Vermieter die Kaufsumme des Inventars neben der reinen Gebäudeabschreibung steuerlich geltend machen. Tipp: Der Spartrick funktioniert auch mit dem übernommenen Heizölbestand, wenn die Abstandszahlung im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird.

Verluste verrechnen

Die erzielten Mieteinnahmen inklusive Betriebsnebenkosten sind steuerpflichtiges Einkommen des Anlegers. Im Gegenzug dürfen alle Kosten der Immobilie mit den Mieten verrechnet werden. Unter dem Strich schreiben viele Vermieter gerade in den ersten Jahren nach Bau oder Kauf rote Zahlen. Die Verluste können mit anderem steuerpflichtigem Einkommen verrechnet werden und senken so die Steuerlast.

Verbilligt vermieten

Immobilieneigner, die Familienangehörigen eine Wohnung zum Vorzugspreis vermieten, werden mit Steuervorteilen belohnt. Der Clou: Das Finanzamt gewährt den vollen Kostenabzug, wenn die Kaltmiete plus umlagefähiger Nebenkosten mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt.

Schuldzinsen absetzen

Vermieter können die Zinsen für die Immobilienfinanzierung in voller Höhe von der Steuer absetzen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent und einem Nominalzinssatz von vier Prozent kostet das geliehene Geld nach Steuervorteilen daher nur 2,32 Prozent. Auch die Notarkosten für die Grundschuldbestellung sind sofort abzugsfähig.

Abschreibungen

Besonders steuersparend ist die Gebäudeabschreibung, mittels derer sich der Fiskus am Wertverfall der Immobilie beteiligt. Abschreibung gibt es allerdings nur für den anteiligen Gebäude- oder Wohnungskaufpreis. Dazu gehören ebenso anteilig Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch. Die Höhe der linearen Abschreibung richtet sich nach dem Alter der Immobilie.

Eigentümer sparen also nur zeitlich gestreckt über 40, 50 oder 33 Jahre Steuern. Bestandsimmobilien, die vor 1925 erbaut wurden, können pauschal mit 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden, jüngere Objekte mit Baujahr bis Ende 2022 mit maximal zwei Prozent. Für neue Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt werden, gilt eine lineare Abschreibungsrate von drei Prozent. Für neu gebaute Mietwohnungen hat die Regierung verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten geschaffen, mit denen sich die Investition schneller in Steuerersparnisse ummünzen lässt.