Der Wohnungsbau in Köln soll weniger kosten. Dafür wollen die Stadtverwaltung und die Wohnungswirtschaft die Auflagen beim Klimaschutz senken. Experte für Wohnungspolitik Christian Oberst zweifelt daran, dass diese Maßnahmen reichen.

Die Idee der Stadt: Durch weniger Auflagen soll Bauen günstiger werden und sollen mehr Wohnungen entstehen. Mit dem Dialogprozess „Köln baut bezahlbar“ will die Verwaltung mit Vertretern der Wohnungsunternehmen in Köln Hemmschwellen identifizieren, die Baukosten in die Höhe treiben. Hohe Baukosten bedeuten auch hohe Mieten für den entstehenden Wohnraum. Und in Köln fehlt es gerade an bezahlbaren Wohnungen. Gleichzeitig sollen die städtebaulichen Ziele Kölns gewahrt bleiben, wie etwa eine bestimmte Quote an Grünflächen und Spielplätzen pro neuer Wohnung.

Nach Jahren der schwierigen Wohnungspolitik loben Verwaltung und Wirtschaft die Wiederannäherung. Moderatorin und Mediatorin zwischen den Ämtern ist Franka Schinkel, Leiterin der Wohnungsbauleistelle der Stadt, die den Prozess einen „Spagat“ nennt. Am Freitag hat sie der Politik erste 22 Punkte vorgestellt, über die der Rat am 2. Juli – wie angekündigt noch vor der Sommerpause – entscheiden soll. Davon sind drei Punkte besonders entscheidend.

Weniger Dämmung für den günstigeren Wohnungsbau

Nummer eins ist die Zulassung eines anderen Standards nach dem Gebäudeenergiegesetz, als es bislang die Klimaschutzleitlinien vorgeben. In Köln müssen Bauträger aktuell den Effizienzhaus-Standard (EH) 40 einhalten. Bundesweit sieht das Gesetz aber einen anderen Standard vor, EH 55. Je kleiner die Zahl, desto energieeffizienter ist ein Haus, unter anderem wegen besserer Dämmung. Allerdings ist ein EH-40-Haus auch teurer im Bau, und zwar so viel, dass die Wohnungswirtschaft sagt, der Unterschied stehe in keinem Verhältnis zum Effizienz-Gewinn. Die vorgeschlagene Änderung: Ein Bauträger soll künftig auch den geringeren Energiestandard (55) wählen dürfen, dafür das Haus aber mit Wärme aus 100 Prozent erneuerbaren Energien versorgen.

Schinkel sagt: „Es geht um die CO2-Einsparung. Mehr zu dämmen ist nicht unbedingt klimafreundlich.“ Dass selbst die Klimaschutzleitstelle im Umweltdezernat in dieser Frage einlenkte, zeige, dass man „fachlich vernünftige Ergebnisse“ erarbeitet habe.

Der zweite entscheidende Punkt ist die Stellplatzverordnung. Sie besagt, wie viele Auto- und Fahrradparkplätze einzuplanen sind. Diese Verordnung will die Verwaltung bis zum Ende des Jahres grundlegend überarbeiten, vorab hat sie dem Rat aber schon ein paar Veränderungen vorgelegt. Laut Franka Schinkel vor allem solche, mit denen es Genossenschaften bei kleineren Bauvorhaben leichter haben sollen: Die Pflicht, auf dem Grundstück auch Parkplätze zu schaffen, soll etwa wegfallen, wenn Studierendenwohnungen entstehen oder Baulücken geschlossen werden. Stellplätze schaffen zu müssen, macht Wohnungsbau entscheidend teurer, weil dafür oft aufwendige Tiefgaragen entstehen müssen.

Weniger Grün, dafür mehr Platz für Wohnungen

Der dritte bedeutendste Punkt ist eine Änderung des Kooperativen Baulandmodells. Das schreibt unter anderem vor, dass Investoren beim Bau größerer Projekte wie eines ganzen Wohnquartiers auch Grünflächen, Spielplätze und Kitas mitbauen müssen. Von zum Beispiel 10.000 Quadratmetern bleiben dann mitunter nur 6000 übrig, auf denen tatsächlich Wohnungen entstehen -  60 Prozent also. Dieser Anteil soll durch zwei Änderungen erhöht werden: Zum einen soll statt zehn Quadratmetern Grünfläche nur noch acht pro einziehender Person entstehen müssen (die Wohnungswirtschaft hatte sich sechs gewünscht).

Zum anderen soll der Faktor verändert werden, mit dem die Stadt berechnet, wie viele Personen statistisch in ein neues Quartier ziehen. Der liegt aktuell bei 2,3 Personen pro entstehender Wohneinheit. Tatsächlich veröffentlicht die Stadt aber seit Jahren in ihren Statistiken, dass pro Haushalt im Schnitt in Köln nur 1,86 Personen leben. Die Berechnung will die Stadt nun überprüfen. Zusammengenommen könnten dann statt bislang 23 Quadratmeter Grün pro Wohnung nur noch 14,4 Vorschrift sein.

Petra Edelbluth ist als Niederlassungsleiterin Köln der Wohnkompanie NRW und Vorstandsmitglied der Wohnungsbau-Initiative Köln (WIK), einem Zusammenschluss diverser Wohnungsbauunternehmen, eine der Beteiligten an dem Prozess. Sie nennt die 22 Punkte bereits einen Kompromiss. Sollte die Politik ihm nicht folgen können, sei das „dramatisch“ für die weitere Arbeit. Auch Erika Werres, Geschäftsführerin der wvm-Gruppe Köln, bewertet die Vorschläge als „Anfang“ – nimmt den Prozess aber als bislang „einmalige Zusammenarbeit“ zwischen den Ämtern und der Wirtschaft wahr.

Kölner Experte ordnet Projekt der Stadtverwaltung ein

Christian Oberst, Ökonom am arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft, sagt, er hätte mit Blick auf die Wohnungsknappheit „konsequentere Schritte“ erwartet: „Die vorgeschlagenen Maßnahmen dürften die Bautätigkeit in Köln geringfügig erleichtern, größere Effekte auf Baukosten und Fertigungszahlen erwarte ich jedoch nicht.“ Im Vergleich zu den deutlich stärkeren Kostentreibern der vergangenen Monate – etwa den gestiegenen Energiepreisen – dürften die Auswirkungen sogar „gänzlich überlagert“ werden. „Der Maßnahmenkatalog zeigt mir vor allem, wie kleinteilig Bauvorhaben in der Stadt bislang – und leider auch weiterhin – durch zahlreiche Einzelregelungen zu Stellplätzen, Grün- und Spielflächen belastet werden.“

Zu den 22 Auflagen, über die der Rat entscheiden muss, stehen aktuell weitere 39 zur Diskussion. Darunter liegen einige im Ermessensspielraum der Verwaltung selbst, andere sind noch nicht ausdiskutiert. Weitere Ergebnisse will die Stadt Ende Juni vorstellen.