Dauerthema Mieten: Kaum ein Thema bewegt die Kölnerinnen und Kölner so sehr wie die Wohnungssituation. Wer eine hat, fürchtet um Mieterhöhungen. Wer sucht, findet kaum etwas – schon gar nicht auf dem freien Markt und zu adäquaten Preisen. Wird eine Wohnung frei, geht sie meist unter der Hand weg. Vielen privaten Vermietern – der deutlichen Mehrzahl in Köln, die Rundschau berichtete - sind zwar „stressfreie“ und zuverlässige Mieter lieber als Maximalrenditen. Aber die Kurve zeigt auch hier nach oben. 80 Quadratmeter in Nippes, 3 Zimmer für 1450 Euro – nur eines von vielen Fallbeispielen aktueller Immobilienportale. Da stellen sich knapp 1200 Euro für 90 Quadratmeter in Longerich geradezu als Schnäppchen dar.

Das Monitoring

Der Rat hat nun in seiner jüngsten Sitzung einen Änderungsantrag von Grünen, CDU und Volt beschlossen (ein ähnlich intendierter Ursprungsantrag war von der Linken eingereicht worden) mit dem schönen Titel „Mieten runter! Mietpreisüberhöhung und Mietwucher effektiv bekämpfen und verhindern“. Kurz gesagt, beauftragt der Rat die Verwaltung, über ein Monitoring „schnellstmöglich“ private Wohnungsinserate in Köln zu überwachen, mindestens ein Jahr als Pilotprojekt. Bei Mietwucher und Mietpreisüberhöhungen soll die Verwaltung die Vermietenden informieren mit dem Ziel, die Miete auf ein „rechtmäßiges Niveau abzusenken“. Ein solches Monitoring gebe es bereits in anderen Städten. Was aber versteckt sich hinter den Begrifflichkeiten, und wie sieht realistisch gesehen das Angebot in Köln überhaupt aus?

Mietwucher oder Überhöhung?

„Mietwucher“ ist zunächst einmal ein juristischer Begriff. Seine Bedeutung liegt laut Definition sowohl auf strafrechtlichem wie auf zivilrechtlichem Gebiet. Der Tatbestand des Mietwuchers liegt demzufolge vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt. Im gewerblichen Bereich ist die Rechtsprechung etwas uneinheitlicher. Eine derart hohe Miete steht in einem „auffälligen Missverhältnis“ zu der Leistung des Vermieters, und die Strafen können je nach Verstoß empfindlich sein. Die Mietpreisüberhöhung dagegen beginnt bei mindestens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sie ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeldern belegt werden. Die Schwierigkeit: Dem Vermieter muss das Ausnutzen einer Zwangslage nachgewiesen werden, was sich im Einzelfall nicht immer ganz einfach gestalten dürfte.

Die Vergleichsmiete

Was aber ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Zunächst auch hier die juristische Definition: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den Mieten errechnet, die in einer Gemeinde in den letzten sechs Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Lage gezahlt wurde. Nicht berücksichtigt werden bei der Berechnung öffentlich geförderte Wohnungen.

In Köln wie in den meisten größeren Gemeinden gibt darüber ein Mietspiegel Auskunft. Entweder in qualifizierter Form nach bestimmten wissenschaftlichen Standards, oder, wie in der Domstadt, in einfacher Form. Dann wiederum sind die Grundzüge der Berechnungen in gesonderter Form aufzuführen. Freiburg und Frankfurt, die beiden Städte, die in der Ratsvorlage ausdrücklich als Vergleichsmaßstab genannt werden, haben beide einen qualifizierten Mietspiegel. Der reicht sehr viel weiter in die Bezirke hinein. Der Kölner Mietspiegel macht da keine Unterschiede und umfasst das ganze Stadtgebiet, was in manchen Bereichen die Vergleichbarkeit angreifbar macht.

Die Realität

Zurück zu den Fallbeispielen aus Köln. Ein Monitoring kann man sich in den einschlägigen Immobilien-Plattformen eigentlich fast sparen: Die hier angegebenen Offerten liegen zum größten Teil über dem Kölner Mietspiegel. Eine Wohnung aus den 1980er Jahren beispielsweise, verkehrlich einigermaßen gut angebunden, kostet ihm zufolge je nach Größe und Ausstattung zwischen 7 Euro und maximal 13,10 Euro kalt für den Quadratmeter. Mietzinsen, von denen viele Mieterinnen und Mieter etwa in der Innenstadt, in Sülz, in Nippes oder in Ehrenfeld nur träumen können. In Kalk oder Porz mag das in Teilen anders aussehen. Wer also in angesagten Vierteln über gerundet 15 Euro den Quadratmeter liegt, würde sich bei genanntem Beispiel bei einer Neuvermietung einer Ordnungswidrigkeit aussetzen. In manchen Straßenzügen dürfte das eher die Regel als die Ausnahme sein.

Beispiele aus Köln

Fallbeispiele Beispiele gefällig? Altstadt-Nord, 72 Quadratmeter, 1500 Euro. Südstadt, 66 Quadratmeter, 1669 Euro. Ehrenfeld, 63 Quadratmeter, 1680 Euro. Niehl, 85 Quadratmeter, 1700 Euro. Mülheim, 68 Quadratmeter, 1100 Euro. Alles kalt. Die Angebote sind mehr oder weniger willkürlich ausgewählt bei Immoscout 24 im Juli 2025. Nur sehr wenige liegen in der Nähe des Mietspiegels. Wobei natürlich immer Lage und Ausstattung zu beachten sind. Bei genauer Betrachtung halten aber viele Offerten den Kriterien „Sehr gute Lage“ oder „besondere Ausstattung“ (Parkett oder Fußbodenheizung etwa) nicht Stand. Es gibt auch eine Reihe von Ausnahmen, die eine Vergleichbarkeit schwierig machen können. Möblierte Wohnungen etwa, die aus dem Schema herausfallen. Neubauten, die ebenfalls nicht dazu gehören. Sanierte Altbauten können sich gerade in Köln gerne auch mal Richtung 25 Euro pro Quadratmeter und darüber bewegen. Mietwohnungen, die bereits bei der Altvermietung deutlich über dem Mietspiegel lagen, dürfen dies auch weiterhin tun.