Schlaflose Nächte, große Sorgen, sogar Panik: „Ich schlafe derzeit sehr schlecht“, erzählt eine Mieterin des Wohnparks Bayenthal. Eine andere sagt, sie habe „richtiggehend Panik“. „Wir sind alle sehr besorgt“, sagt ein dritter Mieter. Der Grund: Mehrere Bewohner haben von Wertgrund, der Verwaltung des Wohnparks, fristlose Kündigungen erhalten. Sie sollen ihre Wohnungen innerhalb weniger Wochen verlassen. Wertgrund begründet die Kündigungen mit Mietrückständen.

Die Mieter wollen anonym bleiben. Sie fürchten zusätzlichen Druck durch die Verwaltung. Die meisten leben seit zehn, 15 oder sogar 20 Jahren im Wohnpark. Ihre reguläre Miete, betonen sie, hätten sie immer bezahlt. Einbehalten hätten sie seit Anfang 2025 lediglich Nebenkostenvorauszahlungen und geforderte Nachzahlungen. Grund seien aus ihrer Sicht fehlerhafte und nicht nachvollziehbare Abrechnungen.

„Riesendurcheinander bei der Buchhaltung“

„Die Abrechnungen waren immer problematisch. Die für 2023 waren extrem fehlerhaft. Wir wollten die Belege sehen. Erst bekamen wir gar nichts zu sehen, dann konnten wir Belege einsehen, aber die waren ebenfalls fehlerhaft und unvollständig“, schildern die Mieter. So hätten etwa Rechnungen für Heizkosten gefehlt, Straßenreinigungskosten seien falschen Adressen zugeordnet und nicht umlagefähige Kosten angesetzt worden. „Es ist ein Riesendurcheinander bei der Buchhaltung“, sagen die Mieter.

Deshalb hätten sie von einem Zurückbehaltungsrecht bei den Nebenkostenvorauszahlungen Gebrauch gemacht. Dazu habe ihnen unter anderem der im Wohnpark lebende Jurist Manfred Grimm geraten. „Fristlos kündigen kann der Vermieter wegen Mietrückständen. Hier handelt es sich aber um einbehaltene Nebenkostenvorauszahlungen oder Nachzahlungen aufgrund von fehlerhaften Abrechnungen. Dazu haben die Mieter ein Recht. Wertgrund behandelt diese Rückbehaltungen aber als Mietrückstände. Das ist bemerkenswert und eindeutig falsch“, sagt Grimm.

Die Mieter betonen zugleich ihre Zahlungsbereitschaft: „Sobald die Abrechnungen korrekt und nachvollziehbar sind und die notwendigen Belege vollständig vorliegen, werden wir die dann rechtmäßig geforderten Beträge zahlen und selbstverständlich auch wieder unsere Vorauszahlungen leisten“, sagen sie.

Juristisch komplexes Thema

Ob solche Rückstände eine Kündigung rechtfertigen, beurteilen Juristen unterschiedlich. Jörg Hänsel, Rechtsanwalt beim Mieterverein Köln, weist darauf hin, dass grundsätzlich auch nicht gezahlte Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen kündigungsrelevant sein können. Ob eine Kündigung wirksam sei, müsse jedoch immer im Einzelfall geprüft werden. Grimm widerspricht und beruft sich auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. Auch die Empfehlung des Mietervereins, strittige Forderungen zunächst „unter Vorbehalt“ zu zahlen, um das Risiko des Wohnungsverlustes zu vermeiden, sieht er kritisch.

Mieter klagen über wiederkehrende Legionellen

Wie viele Mieter betroffen sind, ist unklar. Die Bewohner sprechen von rund 20 Fällen, Grimm berichtet von etwa 40 Mietern, die bei ihm Rat gesucht hätten, geht aber von deutlich mehr Betroffenen aus. Wertgrund nennt keine Zahl. „Die außerordentlichen Kündigungen wurden in Fällen ausgesprochen, in denen Zahlungsrückstände bestanden, die nach unserer Prüfung die gesetzlichen Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung erfüllten – dort sind Mietschulden in teils fünfstelliger Höhe aufgelaufen. Den Kündigungen gingen Gesprächs- und Klärungsangebote voraus“, erklärt sie auf Anfrage dieser Zeitung.

In manchen Fällen geht es neben Nebenkosten auch um Mietminderungen. Ein Ehepaar aus dem Klerschweg berichtet, es habe die Miete wegen einer seit Jahren bestehenden Legionellenproblematik gemindert: „Wir können seit Jahren sehr oft unsere Dusche nicht benutzen.“ Die beiden hätten sich dabei stets anwaltlich beraten lassen.

Besonders belastend ist für viele die Formulierung der Kündigung: Die Schreiben enthalten sowohl eine fristlose als auch „hilfsweise“ eine ordentliche Kündigung. Rechtlich kann eine Zahlung zwar unter bestimmten Voraussetzungen die fristlose Kündigung unwirksam machen, die ordentliche Kündigung bleibt davon grundsätzlich unberührt. Hänsel rät deshalb allen Betroffenen unbedingt zu anwaltlicher Beratung.

Wertgrund weist die Kritik an fehlerhaften Abrechnungen und unvollständigen Belegen zurück. Ob Räumungsklagen folgen, wenn die Mieter nicht ausziehen, lässt sie offen. „Grundsätzlich sind wir immer gesprächsbereit, um eine Lösung zu finden“, teilt die Verwaltung jedoch mit.

Die Mieter wollen in ihren Wohnungen bleiben. Einige haben inzwischen gezahlt, andere nicht. Manche sagen inzwischen, es wäre ihnen fast lieber, die Angelegenheit würde vor Gericht geklärt. „Dann könnte endlich verbindlich geklärt werden, welche Nebenkostenforderungen berechtigt sind – und welche nicht“, meinen sie. So warten die Bewohner nun darauf, was als Nächstes passiert.