Die Mieten in Köln sind gegenüber dem Vorjahr um fast acht Prozent gestiegen, am stärksten unter allen deutschen Großstädten. Den rasanten Anstieg der Mieten haben die Ökonomen Pekka Sagner und Michael Voigtländer des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) mit Sitz in Köln in einer Studie errechnet. Eine hohe Nachfrage trifft auf ein anhaltend knappes Angebot, denn die Zahl der Inserate für Wohnungen liegt unter dem Niveau von Anfang 2022. Wie kann das sein, und was bedeutet das für Köln?

1 Köln ist attraktiv. Auf den Kölner Wohnungsmarkt strömen immer mehr Menschen, vor allem junge Fachkräfte, Studierende und Zuwanderer. Sozialdezernent Harald Rau hatte im Gespräch mit dieser Zeitung voriges Jahr gesagt: „Ich glaube sogar, wir sind so attraktiv, dass wenn wir 10.000 Wohnungen mehr hätten, diese auch sofort belegt wären, und trotzdem noch eine Not da wäre.“ Köln ist also eine Schwarmstadt, sie zieht an – mehr Menschen als diejenigen, die wegziehen. Zu letzterer Gruppe zählen besonders Familien, die keine geeignet großen und bezahlbaren Wohnungen in Köln finden.

2 Wenig Wohnungswechsel. Die IW-Studie nennt als Faktor in Köln einen zu geringen Umschlag im Bestand: „Hohe Neuvertragsmieten verringern die Umzugsbereitschaft, sodass weniger Wohnungen frei und erneut angeboten werden.“ Das klassische Beispiel für dieses Problem ist ein älteres Paar, das in einer großen Wohnung lebt, in der es einst Kinder aufgezogen hat. Sind sie ausgezogen, hat das Paar viel Wohnraum pro Kopf zur Verfügung. Der Knackpunkt: Würden sie nun in eine kleinere Wohnung umziehen und ihren jahrzehntealten Mietvertrag aufgeben, müssten sie mitunter mehr für die kleinere Wohnfläche zahlen. Während sie unter diesen Bedingungen verständlicherweise auf mehr Platz wohnen bleiben, finden junge Familien nicht den Raum, den sie jetzt für ihre Kinder bräuchten – und ziehen gar aus der Stadt raus.

3 In Köln entstehen kaum neue Wohnungen. Das ist laut der IW-Studie einer der Gründe für die gestiegenen Mieten, aber kein alleiniger. Mehr neue Wohnungen, die zur Verfügung stünden, könnten den Markt ein Stück weit ausgleichen, wenn auch nicht das Problem steigender Mieten in Gänze lösen. In Köln sind in den vorigen Jahren im Schnitt etwa 2500 Wohnungen fertig geworden. 2025 fiel die Zahl deutlich positiver aus: Mit 4623 Wohnungen sind so viele nachgekommen,wie 25 Jahre lang nicht mehr. 2024 waren es allerdings nur halb so viele gewesen.

4 Bauen ist teurer geworden. Laut Statistischem Bundesamt sind die Kosten für Wohnungsbau im Vergleich zu 2010 um 89 Prozent gestiegen. Nach jüngster Berechnung allein zwischen Mai 2025 und Mai 2026 um fünf Prozent. Die Gründe sind vielfältig, darunter gestiegene Materialkosten und hohe Finanzierungskosten. Die Europäische Zentralbank hob die Leitzinsen ab 2022 deutlich an, Kreditgeber erhöhten die Bauzinsen entsprechend, und Projekte wurden für Investoren teils unrentabel. Zum anderen werden Bauherren durch bürokratische Hürden wie lange Genehmigungsverfahren oder viele Auflagen (Baustandards) ausgebremst. Manche stocken komplett. Von der Idee bis zur Fertigstellung mancher Wohnbauprojekte können Jahrzehnte vergehen. Zum Beispiel verabschiedete der Rat 2016 Pläne für das 87. Kölner Veedel Kreuzfeld, dessen Baustart noch nicht absehbar ist. Auch der Mülheimer Süden wartet auf große Wohnungsbauprojekte mehrerer Investoren, die bislang nicht realisiert wurden.

5 Neue Wohnungen haben hohe Mieten. Hohe Neubaumieten ergeben sich zum einen aus den genannten gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten, aber auch aus der schon bestehenden Knappheit, die die Preise in die Höhe treibt und damit auch den durchschnittlichen Mietspiegel auf Dauer anhebt – ein Teufelskreis, denn an ihm orientieren sich wiederum Vermieter stadtweit. Zum Beispiel baut die Empira Group auf dem ehemaligen Gelände der Deutschen Welle am Raderberggürtel ein Wohnquartier, genannt „Die Welle“, mit 752 neuen Wohnungen. Ein Drittel ist fertig und wird derzeit angeboten: Eine Einzimmerwohnung mit 33 Quadratmetern kostet warm knapp 1100 Euro. Das sind 29,39 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Eine Vierzimmerwohnung mit kleinem eigenen Garten auf 110 Quadratmetern kostet knapp 2700 Euro warm oder 20,71 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Gebäuden vom Baujahr 1990 bis 2004 liegt der Quadratmeterpreis laut aktuellem Mietspiegel bei 9,25 Euro.

6 Die Zahl mietpreisgebundener Wohnungen nimmt ab. Etwa sechs Prozent der mehr als 550.000 Wohnungen in Köln zählen zu diesem Pool. Bauherren oder Vermieter erhalten eine Förderung, wenn sie dafür einige Jahre, meist 25 bis 30, eine günstigere Miete nehmen – im Schnitt drei Euro weniger. Laut Mietspiegel 6,47 statt 9,31 Euro in mittlerer Wohnlage. Die Anzahl geförderter Wohnungen in der Stadt schrumpft aber. Aktuell sind es über verschiedene Förderwege zusammen etwa 40.000 Wohnungen. Voraussichtlich werden in Köln bis 2035 über 20.000 Wohnungen aus der Belegungsbindung fallen. Das fangen auch die zuletzt jährlich fast 1500 neu bewilligten Förderungen nicht auf.

7 Köln ist schon ziemlich zugebaut. Das Stadtgebiet ist begrenzt, um dessen Flächen diverse Interessen konkurrieren. Es gibt nur noch wenige Lücken in der Innenstadt, in die neue Häuser gesetzt werden können. Parkflächen, Wälder oder auch Wiesen am Rhein sollen als Erholungsgebiete und ökologische Ausgleichsflächen erhalten bleiben. Auch gibt es vielerorts Einschränkungen, wie hoch gebaut werden darf. Denn würden zu viele Menschen auf zu engem Raum leben, müsste auch die Infrastruktur wie Straßen und Schulen aufwendig ausgebaut werden. Zu den größten Stadtentwicklungsprojekten Kölns, mit denen noch im großen Stil Wohnungen entstehen in den nächsten Jahren, zählen die Parkstadt Süd (3300 Wohnungen bis voraussichtlich 2040, erster Block in Raderberg der GAG dieses Jahr fertiggestellt) und der Deutzer Hafen (3000 Wohnungen bis in die 2030er Jahre).

Die Stadt versucht auf mehreren Wegen, Wohnen günstiger zu machen. Neben einer Quote für geförderten Wohnungsbau von 30 Prozent bei Bauprojekten, soll auch die Mietpreisbremse bei Mieterwechsel oder Neuvermietung verhindern, dass Vermieter die Preise stark erhöhen können. Doch sie hat Schlupflöcher und kann Mietsteigerungen nicht verhindern, höchstens ausbremsen. Mit dem Bauturbo will die Stadt Genehmigungsverfahren beschleunigen, mit dieser Auflockerung der Regeln bei der Aufstellung von Bebauungsplänen hat der Bund den Kommunen mehr Freiraum gegeben. Im Zuge des Projekts „Köln baut bezahlbar“ will die Stadt zusammen mit der Wohnungswirtschaft und der Politik Baustandards senken und Prozesse optimieren, die Bauen günstiger machen, was – so die Hoffnung – später zu günstigeren Mieten und überhaupt mehr gebauten Wohnungen führen soll.