In Köln wurden 2024 so wenig Wohnungen fertiggestellt wie zuletzt 1990, gerade mal 1819 Einheiten. Das ist fast die Hälfte weniger als noch 2023, als es 3533 Wohnungen waren. Allerdings war 2023 auch ein Ausnahmejahr, viele Großprojekte speziell im Stadtbezirk Ehrenfeld wurden hier fertiggestellt. Gut ein Drittel der 23er-Zahlen gingen auf den westlichen Bezirk zurück. Dort sind weitere große Projekte geplant oder teilweise schon in der Umsetzung, die aber in die Bilanz noch nicht auftauchen.

Die Fertigstellungen

Von den 1819 fertiggestellten Wohnungen waren etwas mehr als die Hälfte Zwei- beziehungsweise Drei-Zimmer-Wohnungen (457 und 517) Wohnungen). Von den im Jahr 2024 fertiggestellten Wohnungen wurden rund 64 Prozent nach mehr als zwei Jahren seit Erteilung der Baugenehmigung beendet, lediglich 3,3 Prozent nach bis zu einem Jahr und rund 33 Prozent nach ein bis zwei Jahren.

Die Baugenehmigungen

Ein deutlicher Einschnitt also, der sich auch bei den Baugenehmigungen zeigt: 2931 sind 280 weniger als 2023, ein Rückgang von 8,7 Prozent. Was hier besonders auffällt, ist der exorbitante Anstieg von Ein-Zimmer-Wohnungen. Über 700 Baugenehmigungen für die kleinesten Wohneinheiten sind ein Anstieg von fast 40 Prozent. Sicher auch dem Bemühen geschuldet, Studierenden und Auszubildenden eine Bleibe zu bieten – zu Preisen allerdings, die sich wohl die wenigsten werden leisten können. Gefragt sind sie dennoch. Auch sehr große Wohnungen mit fünf Zimmern oder mehr nahmen um gut ein Fünftel zu. Baugenehmigungen für drei oder vier Zimmer nahmen dagegen um 25 beziehungsweise 35 Prozent ab.

Der „Bauüberhang“

Was allerdings ebenfalls auffällt: Der sogenannte „Bauüberhang“ steigt weiter und weiter. Damit sind Wohnungen gemeint, die genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt oder noch nicht einmal begonnen wurden. Fast zehn Prozent mehr als 2023, über 10.000 Objekte stadtweit. Bei über der Hälfte dieses Überhangs wurde 2024 nicht mit der Realisierung begonnen, teilweise liegen die Baugenehmigungen bereits Jahre zurück. Die Gründe liegen oft genug in der Finanzierung, die Baukosten und mit ihnen die Kalkulationen haben in den letzten Jahren stark angezogen. Viele Investoren scheuen daher den Einstieg in neue Bauprojekte.

Geförderte Wohnungen

37.818 geförderte Wohnungen gab es 2024 stadtweit, 6,6 Prozent des gesamten Bestandes. Nur ein leichter Rückgang im Vergleich zu 2023. Allerdings fallen speziell in diesem Jahr viele Wohnungen aus der Sozialbindung, so dass die Kurve im nächsten Jahr deutlich nach unten zeigen wird. Im sogenannten kooperativen Baulandmodell der Stadt sind Bauherren und Investoren verpflichtet, 30 Prozent der Wohnungen im öffentlich geförderten Segment zu errichten, vorausgesetzt, es entstehen mehr als 1800 Quadratmeter Geschossfläche Wohnen. Ganz grob entspricht das etwa 20 Wohnungen.

Die Wohnformen

Knapp die Hälfte allen Wohnraums in Köln sind Einfamilienhäuser, die meisten in Randlagen. Erst danach kommen die Mehrfamilienhäuser mit gut 40 Prozent, der Rest verteilt sich auf andere Wohnformen. Und Köln bleibt die Stadt der Drei-Zimmer-Wohnungen: Fast ein Drittel aller Wohnungen haben diesen Zuschnitt. Vier Zimmer liegen da mit knapp 24 Prozent schon deutlich drunter. Ein-Zimmer-Wohnungen waren im vergangenen Jahr mit 8,5 Prozent in Köln vertreten. 

Das Fazit

Die Stadt gibt schon seit Jahren kein festes Wohnungsbauziel mehr heraus. Von den ursprünglich einmal 6000 Wohnungen hat man sich bereits im Rundschau-Interview vor drei Jahren verabschiedet. Im Gespräch waren dann immer mal wieder 3000 Wohnungen pro Jahr, festgelegt hat man sich allerdings nicht mehr. Aber auch diese Hälfte des ursprünglich einmal anvisierten Zieles hat Köln 2024 deutlich verfehlt.