Das Ende der Zinsbindung für Ihre Immobilie naht? Untätigkeit und das Vertrauen allein auf die Hausbank können teuer werden. Eine gute Planung ist entscheidend.

Personen, die für die Anschlussfinanzierung ihres Darlehens nur die Offerte ihrer Hausbank abwarten, riskieren finanzielle Nachteile. Laut Meldungen der Deutschen Presse-Agentur (dpa) treffen solche Angebote häufig erst kurz vor Vertragsende ein und enthalten selten die besten am Markt verfügbaren Bedingungen. Deshalb wird empfohlen, sich zeitig und proaktiv mit der Fortführung der Finanzierung nach dem Ende der Zinsfestschreibung zu befassen.

Zwei bis drei Jahre vor Ablauf: Die aktuelle Situation analysieren

Die Auseinandersetzung mit der Anschlussfinanzierung sollte schon zwei bis drei Jahre vor dem Auslaufen der Zinsfestschreibung beginnen. Zuerst ist eine Analyse der persönlichen finanziellen Lage erforderlich. Zentrale Punkte sind hierbei: Was ist der exakte Endtermin der Zinsbindung? Welcher Betrag wurde schon zurückgezahlt und welche Restschuld verbleibt? Wie stellt sich die Einkommensentwicklung dar und erlauben die Finanzen höhere monatliche Raten für eine zügigere Abzahlung? Existiert zusätzlich zum Hauptkredit möglicherweise ein Darlehen der KfW?

„Diese Fragen sollte jeder für sich beantworten. Das kann man ganz privat zu Hause erledigen“, sagt Matthias Zetzl, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzvermittler Dr. Klein. „Mit all diesen Informationen ist man dann gut gewappnet für künftige Verhandlungen mit den Banken.“

Ein Jahr vor Fristende: Marktentwicklungen verfolgen

„Viele Kunden, deren Zinsbindung jetzt ausläuft, haben ihre Finanzierungsverträge vor 10 oder 15 Jahren zu günstigen Konditionen abgeschlossen“, erklärt Roland Stecher, Immobilienexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. Zu jener Zeit war ein Zinssatz von etwa einem Prozent gängig. Die Auseinandersetzung mit den gegenwärtigen Zinssätzen von rund vier Prozent kann aus diesem Grund für Erstaunen sorgen. Ein Abgleich der Offerten von Kreditinstituten ist deshalb besonders empfehlenswert.

Sorge vor der Anschlussfinanzierung ist aber auch bei erhöhten Zinsen nicht notwendig. „Man muss bedenken, dass ja der Kredit schon jahrelang abgezahlt wurde, und jetzt die Restschuld wesentlich geringer ist als die damalige Darlehenssumme“, so Matthias Zetzl. „So kann man auch mit höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ähnliche Monatsraten erreichen wie vorher.“

Bis zu fünf Jahre im Voraus: Prüfung eines Forward-Darlehens

Wer die Marktlage schon mehrere Jahre vor dem Ende des Kreditvertrags verfolgt, hat die Möglichkeit, mit einem sogenannten Forward-Darlehen zu agieren. „Mit einem Forward-Darlehen lässt sich das aktuelle Zinsniveau gegen einen geringen Aufschlag bis zu fünf Jahre im Voraus sichern“, erläutert Zetzl. Die Rentabilität einer solchen Maßnahme hängt allerdings von der künftigen Entwicklung des Marktes ab, welche sich nicht präzise prognostizieren lässt.

Sechs bis neun Monate vor Ablauf: Offerten einholen und Wechsel erwägen

Die erforderlichen Dokumente sollten spätestens neun Monate vor dem Ende der Zinsfestschreibung zusammengetragen sein. Laut Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund in Berlin zählen dazu neben den Unterlagen zum Objekt und Vertrag auch gegenwärtige Belege zum Einkommen sowie Angaben über die verbleibende Schuld. Im Anschluss ist es ratsam, Offerten von unterschiedlichen Kreditinstituten anzufordern.

„Die eigene Hausbank kann dabei durchaus mitbieten, sollte aber nicht ausschließlich angefragt werden“, rät Stange. Häufig sind deren Offerten nicht die vorteilhaftesten. Laut Matthias Zetzl kann eine Schwierigkeit darin bestehen, dass die Hausbank ihre Offerte auf Grundlage der ursprünglichen Vertragsbedingungen unterbreitet, obgleich das Objekt nach 10 bis 15 Jahren einer Neubewertung bedürfte.

Ein Abgleich der Bedingungen kann im Laufe der Jahre zu signifikanten Einsparungen führen. „Der Preis eines Kleinwagens ist durchaus drin“, so Zetzl. Ein Wechsel des Kreditinstituts ist üblicherweise schon bei Zinsdifferenzen von 0,2 Prozent rentabel, wenn die Restschuld weniger als 200.000 Euro beträgt.

Flexible Vertragsbedingungen und Nebenkosten beachten

Laut Erik Stange sollten Kreditnehmer außer den Zinsen auch den Tilgungsanteil sowie die Option für kostenfreie Sondertilgungen berücksichtigen. „Wenn die Bank das nicht von sich aus anbietet, sollten Kunden gezielt nachfragen“, rät Roland Stecher von der Verbraucherzentrale Bremen. Das trifft ebenfalls auf die Klärung zu, wie ein vorhandener KfW-Kredit in die Anschlussfinanzierung eingebunden werden kann.

Wenn ein neues Kreditinstitut die Finanzierung fortführt, fallen Gebühren für die Grundbuchänderung an. „Diese Zusatzkosten lassen sich wesentlich reduzieren, wenn man sich stattdessen für eine Abtretung der Grundschuld entscheidet, die notariell beglaubigt werden muss“, erklärt Stecher. Bei diesem Prozess geht die Grundschuld vom bisherigen auf das neue Kreditinstitut über.

Drei bis sechs Monate vor Fristende: Vertragsabschluss

Die Anschlussfinanzierung muss spätestens bei Beendigung des ursprünglichen Kreditvertrags unterzeichnet sein. Für Verträge, die länger als zehn Jahre laufen, existiert überdies ein spezielles Kündigungsrecht. „Zehn Jahre nach Vollauszahlung können Kunden ein Darlehen mit einer Sollzinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren ablösen“, sagt Zetzl. Auf diese Weise kann man sich das gegenwärtige Zinslevel vorzeitig sichern. (dpa/bearbeitet durch Gemini 2.5 Pro)

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