Keine guten Nachrichten für junge Familien und andere Kaufwillige: Wer heute auf der Suche nach einer Immobilie ist, muss einen Immobilienkredit wesentlich länger tilgen, in manchen Fällen sogar fast doppelt so lang, wie noch vor zehn Jahren. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse des Kölner Vermögensverwalters Flossbach von Storch.

Zinsniveau und Preisentwicklung erschweren Immobilienkauf

„Viele Haushalte müssen feststellen, dass sie sich eine Immobilie, wie sie Freunde und Bekannte in den 2010er-Jahren gekauft haben, nicht mehr leisten können“, sagt Philipp Immenkötter, Analyst bei Flossbach von Storch. Das Problem: Die Preise für Wohnimmobilien steigen seit dem Rücksetzer in den Jahren 2022 und 2023 wieder, und die Zinssätze verharren auf einem erhöhten Niveau von aktuell zwischen 3,5 und 4,0 Prozent.

Um Aussagen über die Erschwinglichkeit von Wohneigentum treffen zu können, berechnet Flossbach von Storch seit dem Jahr 2003 auf Basis der nominalen Einkommensentwicklung, der Immobilienpreise, der Hypothekenzinsen und der Energie- und Instandhaltungskosten die Tilgungsdauer für einen Immobilienkredit. Der Verlauf der Tilgungsdauer gibt Auskunft darüber, wie sich die Erschwinglichkeit für Wohnimmobilien entwickelt.

Finanzierung moderner Wohnimmobilien zunehmend herausfordernd

Dabei wurde mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 350.000 Euro für eine Wohnimmobilie, einer durchschnittlichen Kreditfinanzierung von 86 Prozent und einem monatlich zur Verfügung stehenden Budget von 1900 Euro für Kreditrate, Energie- und Instandhaltungskosten gerechnet. Demnach ging in den 2010er-Jahren die Tilgungsdauer langsam zurück und erreichte im Jahr 2015 den Tiefpunkt bei 15 Jahren. Dies markiert laut Immenkötter den Zeitpunkt, an dem Immobilien seit 2003 am erschwinglichsten waren.

In den Folgejahren zogen zwar die Immobilienpreise an, der Zinsverfall und die Einkommenszuwächse konnten die steigenden Preise jedoch weitestgehend kompensieren. Erst mit den angestiegenen Zinsen des Jahres 2022, die von höheren Energie- und Sanierungskosten begleitet wurden, wurde der Kauf einer Immobilie erheblich erschwert. Die erwartete Tilgungsdauer schoss in die Höhe und erreichte 37 Jahre im Jahr 2022. Ob in der Zukunft die Kreditzinsen fallen werden, und wie in den 2010er-Jahren steigende Immobilienpreise kompensieren können, ist laut Immenkötter ungewiss.

Preise für Wohneigentum

Immobilien werden deutlich teurer – Köln ist Spitzenreiter

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Während zwar erwartet wird, dass die EZB im Herbst 2025 den Leitzins weiter absenken wird, hängt der Hypothekenzins von der Rendite langlaufender deutscher Staatsanleihen ab. Die geplante Neuverschuldung des Bundes könnte bewirken, dass die Marktzinsen ansteigen und so die Immobilienfinanzierung weiter verteuern. „Auch der erneute Preisanstieg von Wohnimmobilien deutet an, dass sich die Erschwinglichkeit aktuell wieder verschlechtert“, prognostiziert Immenkötter. Junge Familien und andere Kaufwillige, so der Analyst, müssen sich wohl oder übel mit dieser Realität anfreunden.

Dieser Artikel erschien zuerst in der „Schwäbischen Zeitung“.