Der Verlust eines geliebten Menschen ist belastend und wird oft auch noch von Fragen rund ums Erbe zusätzlich erschwert. Da nach Expertenschätzungen in den kommenden Jahren Besitztümer im Wert mehrerer Milliarden Euro in Deutschland vererbt werden und sich immer häufiger auch Immobilien im Nachlass befinden, unterstützt das Team aus erfahrenen Experten des S-IMMOmarkt der Sparkasse Leverkusen mit seinem Fachwissen.

Gemeinsam erben

Was geschieht, wenn kein Testament vorliegt? „Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge“, erklärt Rechtsanwalt Falko Andersson von der Deutsche Nachlass. „Eigentümer der sich im Nachlass befindenden Immobilie werden dann die gesetzlichen Erben wie beispielsweise Angehörige entsprechend ihrer Quote, mehrere in Erbengemeinschaft.“ Alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft sind fortan gemeinsam berechtigt und verpflichtet. So müssen fast alle Entscheidungen bezüglich Verwaltung oder Veräußerung einer Immobilie mehrheitlich oder einstimmig erfolgen.

Einigung bedeutsam

Dies führt nach Expertenerfahrung häufig zu Konflikten. Ohne Einigung droht jedoch der Verkauf zur Teilbarmachung im Wege der Teilungsversteigerung. Daher wird angeraten, eine Erbengemeinschaft gemeinschaftlich möglichst zeitnah aufzulösen. Das bedeutet: Die Erben einigen sich, wie die Erbmasse aufgeteilt wird. Der Anspruch jedes Miterben ergibt sich aus der Quote, die ihm zugewiesen wird. Bei gesetzlicher Erbfolge – wenn kein Testament vorliegt – ergibt sich die Erbquote direkt aus dem Gesetz. Eine Anlaufstelle für eine solche Auseinandersetzung sind zum Beispiel Notariate.

Werte bewahren

Wenn engen Angehörigen nur der Pflichtteil vererbt werden soll, gilt es einiges zu beachten. „Pflichtteilsberechtigte haben, soweit sie enterbt werden oder nicht genug erben, Anspruch auf eine Mindestbeteiligung am Wert des Nachlasses in Geld, der sich auch durch den Verkehrswert von Immobilien definiert“, erklärt Andersson. „An diesem Punkt entsteht meist Streit, dem nur mit der Einholung von Gutachten zu begegnen ist.“

Frühzeitig übertragen

Um Immobilien dem Pflichtteilsanspruch „zu entziehen“, müssten diese frühzeitig zu Lebzeiten übertragen werden. Mit jedem Jahr seit Schenkung „schmelzen“ dann zehn Prozent des Wertes für die Pflichtteilsergänzungsbewertung ab. Dies nennt sich „pro rata temporis“-Regelung. Hierbei gilt allerdings: „Wer beschwert schenkt, schenkt verkehrt“. Dies bedeutet, dass wenn sich der Übertragende, was eben üblich ist, Wohnrecht oder Nießbrauch an der Immobilie vorbehält, diese Abschmelzregelung nicht in Gang gesetzt wird und der Wert für die Pflichtteilsberechnung bestehen bleibt.

Klarheit schaffen

Der Erblasser kann aber auch testamentarisch bestimmen, wer die Immobilie erhält. Dabei sollten mögliche Ausgleichsansprüche klar geregelt oder ausgeschlossen werden. „Sofern gar kein oder ein notarielles Testament vorliegt, das die Erben nicht klar ausweist, verlangt das Grundbuchamt die Vorlage eines Erbscheins“, so Ralf Esser, Leiter des S-IMMOmarkt der Sparkasse Leverkusen. „Die Kosten richten sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses, nicht nur der Immobilie.“

3 Fragen an Matthias Gotschika, Abteilungsleiter Private Banking

Wie wird bei Immobilien die Erbschaftsteuer ermittelt?

Für die Erbschaftsteuer müssen die genauen Verkehrswerte von Immobilien angegeben werden. Dabei gibt es Abschläge in Höhe von zehn Prozent nur bei fremdvermietetem Wohnraum. Wertmindernde Aspekte einer Immobilie können durch Verkehrswertgutachten durch öffentlich vereidigte Sachverständige nachgewiesen werden.

Wann fallen keine Steuern an?

Die Übertragung selbst genutzten Wohneigentums an den Ehegatten ist, unabhängig vom Wert des Gebäudes, steuerfrei. Bei der Vererbung des Familienheimes ist diese Steuerbefreiung allerdings an die Bedingung geknüpft, dass der Ehegatte die Immobilie über zehn Jahre hinweg weiter selbst nutzt. Eine vorzeitige Aufgabe der Selbstnutzung führt zu rückwirkendem Verlust der Steuerbefreiung und ist dem Finanzamt anzuzeigen. Dies gilt nicht beim Tod des Ehegatten innerhalb der Zehnjahres-Frist. Diese bleibt außerdem auch gewahrt, wenn der Ehegatte aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist. Dies könnte insbesondere der Umzug in ein Pflegeheim sein.

Was gilt es für Erben in der nächsten Generation zu beachten?

Für Kinder ist das Familienheim nur bis zu 200 Quadratmeter steuerfrei. Auch für sie gilt aber hierbei die Bedingung der zehnjährigen Selbstnutzung. Da die meisten Kinder nicht wieder in ihr Elternhaus zurückziehen werden, entfällt dieses Steuerprivileg in der Regel. Unbedingt sollte bei allen Überlegungen und Optimierungsgedanken aber ein Fachberater, wie Rechtsanwalt oder Steuerberater, hinzugezogen werden. Durch unser umfangreiches Netzwerk können wir mit entsprechenden Experten aufwarten.