Deutschland altert rasant. Allein in Köln wird die Zahl der über 80-Jährigen bis 2050 um rund 34 Prozent steigen, der Bedarf an Pflegeplätzen wächst von gut 7.200 auf über 11.600. Ähnliche Entwick­lungen zeigen sich bundesweit. „Wohnen im Alter“ wird oft noch mit klassischen Pflegeheimen verbunden. Dabei hat sich die Lebenswirklichkeit verändert: Ältere Menschen wollen möglichst lange selbst­bestimmt in einer normalen Wohnum­gebung leben – mit bedarfsgerechter Unterstützung vor Ort. Servicewohnen, betreute WGs, Tagespflege oder ambu­lant versorgte Quartierswohnungen ste­hen für diese Entwicklung. Sie setzen auf Wahlfreiheit statt Rundumversorgung – benötigen aber geeignete Flächen. Gleich­zeitig bleibt der allgemeine Wohnraum­bedarf hoch. Seniorengerechtes Wohnen verdient dennoch hohe Aufmerksamkeit, zumal die Rahmenbedingungen aktuell günstig sind.

Die Politik reagiert – Köln macht es vor

Dass das Thema in der Stadtentwicklung angekommen ist, zeigt ein aktueller Rats­beschluss der Stadt Köln. Seit September 2025 werden Pflegeeinrichtungen und Servicewohnen bei der Vergabe städti­scher Grundstücke ausdrücklich privilegiert, bei Großprojekten ab 500 Wohn­einheiten ist die Planung vollstationärer Dauerpflege sogar verpflichtend. Das Sig­nal ist klar: Seniorengerechtes Wohnen ist Bestandteil moderner Quartiersentwick­lung. „Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, Po­tenziale zu nutzen und Projekte voranzu­bringen“, sagt Béla Gehrken, Fachanwalt für Verwaltungsrecht bei Lenz und Johlen.

Erhebliche Potenziale im Bestand

Unterschätzt wird häufig, welche Mög­lichkeiten bereits vorhandene Gebäu­de und Flächen bieten. Drei Beispiele: Leerstehende Einzelhandelsflächen in den Innenstädten, wo der stationäre Handel unter dem Onlinehandel leidet und ganze Straßenzüge veröden. Seniorengerechtes Wohnen kann hier doppelt wirken – ältere Menschen wollen mittendrin leben und sie bringen Kaufkraft und Leben zurück in die Zentren. Freiwerdende Krankenhäuser, die im Zuge der laufenden Krankenhaus­reform ihre bisherige Nutzung verlieren. Die vorhandene Infrastruktur und die oft zentrale Lage machen sie zu idealen Kan­didaten für Pflege- und Wohnkonzepte. Leerstehende Büro- und Gewerbeflächen, die sich vom Servicewohnen über betreu­te Wohngemeinschaften bis hin zu Tages­pflegeeinrichtungen umnutzen lassen.

Der Wohnungsbauturbo als Beschleuniger

Die Realisierung solcher Vorhaben ist bis­weilen zeitaufwändig und komplex. Doch der Gesetzgeber hat die Hürden zuletzt deutlich gesenkt. Mit dem seit Oktober 2025 geltenden § 246e BauGB können Gemeinden bis Ende 2030 von planungs­rechtlichen Vorgaben abweichen, wenn Wohnraum geschaffen wird. Ergänzend wurden die Befreiungsmöglichkeiten in bestehenden Bebauungsplänen und im unbeplanten Innenbereich erweitert. Ein langwieriges Bebauungsplanverfah­ren ist damit in vielen Fällen entbehrlich. „Die neue Fristenregelung ist Anreiz und Verpflichtung zugleich. Wenn Verwaltung und Praxis zusammen anpacken, kann der Bau-Turbo tatsächlich als greifbare Beschleunigung wirken“, sagt Dr. Mahdad Mir Djawadi, Fachanwalt für Verwaltungsrecht bei Lenz und Johlen.

Ganzheitliche Beratung als Schlüssel

Gerade weil öffentliches Bau- und Planungsrecht, Fördermittelrecht, Brandschutz, Heimrecht, Vertragsgestaltung, Steuerrecht und Finanzierung hier un­mittelbar ineinandergreifen, ist eine in­terdisziplinäre rechtliche Beratung ent­scheidend. Wer die verschiedenen Fäden frühzeitig zusammenführt, vermeidet Rei­bungsverluste, nutzt Fördermöglichkeiten optimal und bringt Projekte zügig in die Umsetzung. Die Potenziale sind enorm. Wer sie jetzt erkennt, kann dringend be­nötigten Wohnraum für Seniorinnen und Senioren schaffen und zugleich brachlie­gende Immobilien einer sinnvollen, zu­kunftsfähigen Nutzung zuführen.

Infos & Kontakt

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