Frankfurt – Die Baulust reißt nicht ab. Im vorigen Jahr haben die Ämter 375.400 Baugenehmigungen für Wohnungen ausgestellt. Das waren fast 22 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Gebaut wurden aber nur, einschließlich der Umbaumaßnahmen, 290.000 Wohnungen. In diesem Jahr rechnet die Bauindustrie mit bis zu 320.000 neuen Wohnungen. Wer die Eigentumswohnung nicht geschenkt bekommt oder locker bar bezahlt, wer also kaufen und finanzieren muss, der hat im Wesentlichen zwei Möglichkeiten: das Annuitätendarlehen und das Festdarlehen.

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker. Der Käufer nimmt einen Kredit auf, verabredet dafür den Zins- und den Tilgungssatz. Ein fester Betrag, die sogenannte Annuität, bestehend aus Zinsanteil und Tilgungsanteil, wird regelmäßig auf das Darlehenskonto eingezahlt. Dabei sinkt der Zinsanteil langsam, aber beständig. Denn Monat für Monat wird ja auch getilgt, sodass der Schuldenstand sinkt. Deshalb nimmt innerhalb der Annuität der Tilgungsanteil langsam, aber beständig zu. Als Vorteil gilt die Planbarkeit. Denn man zahlt über die gesamte Laufzeit hinweg jeden Monat denselben Betrag.

Vorteile des Festdarlehens

Völlig ohne Tilgungsanteil kommt die zweithäufigste Variante aus, das Festdarlehen. Dafür werden monatlich nur Zinsen gezahlt. Eine laufende Tilgung gibt es nicht. Aber am Ende der vereinbarten Laufzeit wird das gesamte Darlehen auf einmal fällig. Bei diesem Angebot spielen auch steuerliche Überlegungen eine Rolle. Denn wer vermietet, kann die Zinskosten gegen seine Einnahmen rechnen und so von der Steuer absetzen.

Das Festdarlehen nehmen auch gerne solche Käufer, die schon wissen, dass sie in der Zukunft einen hohen Geldbetrag erhalten, sei es aus dem Verkauf einer anderen Immobilie, einer Erbschaft oder einem vorbereiteten Tilgungsersatz. Das kann ein Bausparvertrag sein, der parallel zum Festdarlehen aufgefüllt wird, eine Lebensversicherung oder auch ein Fondssparplan. Wird der mit Aktienfonds bespart, erhofft sich der Kreditnehmer einen höheren Ertrag, also ein Sparziel, das über die Tilgungssumme des Kredits hinausgeht. Doch das weiß man nicht. Und diese Unsicherheit berücksichtigt das kreditgebende Institut. Häufiger werden zur Tilgung eines Festkredits Bausparverträge eingesetzt. Die kann man schon lange vor dem geplanten Kauf ansparen oder auch nachsparen. Ihre Attraktivität ist aber im Niedrigzinsumfeld gesunken. Die Zahl der Bausparverträge hat binnen zehn Jahren von knapp 32 Millionen auf nun knapp 29 Millionen abgenommen. Denn in Zeiten allgemein niedriger Zinsen fällt der Wettbewerbsvorteil der Bausparkassen, die niedrigen Kreditzinsen, nahezu fort.

Nachsparen hat Nachteil

Alle Formen des Nachsparens haben einen Nachteil: Das angesparte Geld bringt in der Regel weniger Zins als der gleichzeitig laufende Kreditzins kostet. Man zahlt quasi Kreditzinsen für das schon angesparte, aber noch nicht zur Tilgung verwendete Vermögen.

Und die einzige Chance, mit Sparen mehr zu erwirtschaften, als der Kredit kostet, der Sparplan über preiswerte Aktienfonds, kommt nach Branchenkennern nur in Einzelfällen vor.

Sicher, er birgt Risiken. Etwa, dass zum Auszahlungstermin die Kurse im Keller sind und der Erlös nicht reicht, um den Kredit zu tilgen. Je kürzer die Kreditlaufzeit und die des Sparplans, umso größer ist dieses Risiko.

Das Deutsche Aktieninstitut hat ausgerechnet, dass Aktiensparpläne auf Dax-Papiere nach fünf Jahren im Schnitt 10,2 Prozent Rendite abwarfen, allerdings mit Schwankungen von plus 40,7 bis minus 28,2 Prozent. Nach zehn Jahren, der derzeit beliebtesten Kreditlaufzeit, sank die Durchschnittsrendite nur leicht auf 9,9 Prozent. Die Schwankungsbreite engte sich aber deutlich auf plus 23 und minus 5,9 Prozent ein.

Die Durchschnittsrendite vergleicht sich mit einem Durchschnittszins von derzeit 1,07 Prozent für einen Kredit mit fünf Jahren Laufzeit und mit 1,32 Prozent für Baugeld mit zehn Jahren Festschreibung. Viele scheuen die Risiken mehr, als dass sie sich von den Durchschnittschancen locken lassen.