Idyllisch und günstig auf dem Land oder hip und teuer in der Großstadt – vor allem junge Familien haben in dieser Frage oft gar keine Wahl. Weil Wohnen in manchen Metropolen kaum noch erschwinglich ist, zieht es sie in den Speckgürtel.

Doch auch im Umkreis wird der Immobilien-Kauf immer teurer, wie eine aktuelle Studie zeigt. So teuer, dass Pendler immer weitere Wege in Kauf nehmen. Überall, wo man mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder über die Autobahn gut in die Stadt komme, boome das Umland, sagt Immobilienökonom Pekka Sagner vom Institut der Deutschen Wirtschaft. Das IW hat zusammen mit dem Allensbach-Institut im Auftrag der Sparda-Banken Daten und Einschätzungen zum Wohnen in Deutschland zusammengetragen.

Ein weiteres Ergebnis: Die stark gestiegenen Zinsen und die Unsicherheit rund um Sanierungen zum Klimaschutz machen viele potenzielle Käufer unschlüssig. Banken beobachten eine Abwarte-Haltung und fordern die Politik auf, Klartext zu reden.

Land versus Stadt

Insgesamt sparen Verbraucher der Studie zufolge beim Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fast ein Drittel des Kaufpreises, wenn sie aufs Land statt in die Stadt ziehen. In den Städten liegt der durchschnittliche Preis bei 4180 Euro, auf dem Land bei 2806 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt sind die Quadratmeterpreise in Städten, Metropolen und auf dem Land in den vergangenen zwei Jahren um durchschnittlich mehr als ein Fünftel gestiegen. Die Schere zwischen günstigen und teuren Regionen gehe immer weiter auf.

Städte verlieren Familien

Alle Metropolen verlieren Bevölkerung im Alter von 30 bis 50 Jahren. Die Forscher schließen daraus, dass junge Familien eher ins Umland und aufs Land ziehen, wo Eigentum günstiger ist. Junge Leute unter 30 dagegen zieht es weiterhin in die Groß- und Universitätsstädte wie München und Berlin, aber auch Regensburg, Leipzig oder Erlangen. Die Folge: Im Umland von sechs der sieben Metropolen sind die Preise seit 2017 stärker gestiegen als in der Großstadt.

Der Preis für ein Eigenheim

Im Schnitt legt ein Käufer für eine Eigentumswohnung oder ein Haus in Deutschland 388.000 Euro auf den Tisch. Das sind 7,8 Jahresnettoeinkommen. Dafür bekomme man je nach Lage unterschiedlich viel Wohnfläche: Von der Wohnung mit 44 Quadratmetern in München bis zum Haus mit 451 Quadratmetern im Kyffhäuserkreis in Thüringen.

In keiner der sieben Metropolen bekommt man mehr als 90 Quadratmeter Wohnfläche, am meisten noch in Köln mit rund 81 Quadratmetern. Zur Finanzierung nehmen die Käufer im Schnitt Darlehen in Höhe von 328.000 Euro auf. 60.000 Euro steuern sie an Eigenkapital hinzu, das sind etwas über 15 Prozent. Etwas Erleichterung bringt der Rückgang der Immobilienpreise. Im ersten Quartal verbilligten sich Häuser und Wohnungen nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im Schnitt um 2,1 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum. Damit setzte sich der Trend zu fallenden Preisen aus den vergangenen Monaten fort - wenn auch von hohem Niveau aus nach mehr als zehn Jahren Immobilienboom. Selbst in den begehrtesten Metropolen waren Immobilien laut vdp im ersten Quartal etwas günstiger zu haben. Hier sanken die Preise um 1,4 Prozent binnen Jahresfrist.

Kaufen oder Mieten?

Rund 48 Prozent der Deutschen wohnen im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung. Das hängt der Studie zufolge ganz stark mit dem monatlichen Einkommen und auch der Größe der Stadt zusammen, in der man lebt. Bundesweit stagniert die Eigentumsquote seit zwölf Jahren, EU-weit ist Deutschland damit Schlusslicht. Für Sagner ist das „rückblickend auf die historische Zinsphase eine verpasste Chance“, denn viele Bürger träumten vom Eigen-tum. Tatsächlich haben der Erhebung zufolge aber nur 12 Prozent der mehr als 1000 Befragten in den vergangenen zwei bis drei Jahren ernsthaft darüber nachgedacht, eine Immobilie zu kaufen.

8 Prozent haben gekauft, für drei Viertel dagegen spielte das keine Rolle. Unter den potenziellen Käufern ist fast jeder zweite aktuell unschlüssig und wartet ab. Nach Einschätzung der Wissenschaftler hat das stark mit der unsicheren Zinssituation, aber auch mit politischen Entscheidungen zu tun. Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und Grundbucheintrag seien immer größere Hürden. Der Vorstandsvorsitzende des Verbands der Sparda-Banken, Florian Rentsch, beobachtet eine gestiegene Verunsicherung bei den Menschen. „Gerade das Thema energetische Sanierung und die Verpflichtung, die ich möglicherweise beim Kauf einer Bestandsimmobilie eingehe, spielen eine Rolle“, sagt er. Muss ich absehbar in eine Wärmepumpe investieren, das Dach sanieren oder dämmen? Politisch müsse hier dringend klar gesagt werden, was auf Immobilienbesitzer zukomme. (dpa)

Immobilienpreise in und um Köln

Im Frühsommer 2022 ging die Phase der steigenden Immobilienpreise zu Ende – und zwar abrupt. Vorbei ist die Epoche günstiger Kredite. Die Folgen für den Immobilienmarkt: Nachfrageeinbruch, Preiskorrekturen, steigende Anspannung am Mietmarkt.

5276 Euro pro Quadratmeter kostet laut Immowelt aktuell eine Standard-Eigentumswohnung in der Stadt Köln. Das Portal hat Angebotspreise ausgewertet.

Die Abwanderung aus den Großstädten ist vor allem in Burscheid und Wesseling bemerkbar. Mit einem Plus von 4,9 Prozent verzeichnet Wesseling das stärkste Bevölkerungswachstum der vergangenen fünf Jahre. Der Rhein-Erft-Kreis ist beliebtes Zielgebiet für junge Familien- oder Paarhaushalte, so das Ergebnis des Immobilien-Marktberichts der KSK Immobilien. Hohes Bevölkerungswachstum verzeichnen auch Bonn, Niederkassel, Bergheim und Elsdorf.

Bei Eigentumswohnungen im Rhein-Sieg-Kreis gab es 2022 einen mittleren Preisrückgang von 5,7 Prozent, bei Häusern lag er bei 9,7 Prozent. Im Rhein-Erft-Kreis wurden Wohnungen um 5,6 Prozent teurer, Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen um 12,5 Prozent billiger. In Köln selbst hat Die KSK Immobilen bei Wohnungen im vierten Quartal 2022 einen Preisrückgang von 2,8 Prozent ermittelt – im Vergleich zum Vorjahresquartal. (kkr)