Köln – Das eigene Haus oder die eigene Wohnung ist für viele ein Traum. Doch der Immobilienmarkt birgt derzeit für Käufer viele Risiken. Ein Überblick.
Steigende Immobilienpreise
Wer heute ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss dafür viel Geld zahlen: Seit Jahren steigen die Immobilienpreise, zuletzt rasant. Im dritten Quartal 2021 verteuerten sich Wohnungen und Häuser laut Statistischem Bundesamt im Schnitt um 12 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Ursächlich dafür sind unter anderem niedrige Zinsen, knapper Wohnraum und fehlende Anlagealternativen.
Die Deutsche Bundesbank betrachtet die gestiegenen Preise mit Sorge. Die Preise lägen inzwischen um zehn bis dreißig Prozent über dem gerechtfertigten Niveau – zunehmend auch außerhalb der Ballungsräume, sagt Vizepräsidentin Claudia Buch. Besonders ärgerlich dabei: Höhere Kaufpreise ziehen auch höhere Kaufnebenkosten wie Notargebühren und Grunderwerbsteuer nach sich.
Von sinkenden Preisen ist Experten zufolge vorerst nicht auszugehen. Eine Entspannung sehen Fachleute erst, wenn die von der Bundesregierung angestrebten 400000 Neubauwohnungen pro Jahr auf den Markt kämen. Das könnte den Markt entlasten, ist jedoch Zukunftsmusik.
Steigende Baupreise
Zu den steigenden Immobilienpreisen trägt auch die Knappheit an Baumaterial bei. „Lieferkettenstörungen und gestiegene Rohstoffpreise befeuern die Baukosten“, heißt es in einer Analyse der Direktbank ING Diba. „Diese sind ein neuer Treiber der Preisrallye am Wohnungsmarkt und lassen Entspannung bei den Immobilienpreisen in weitere Ferne rücken.“ Dem Zentralverband des Deutschen Baugewerbes zufolge sind die Baupreise im vergangenen Jahr um sechs Prozent gestiegen − der stärkste Anstieg in über 20 Jahren. Ein Niveau wie vor der Pandemie sei nicht absehbar.
Wohnungsbau schwächelt
Das Regierungsziel von bundesweit 400000 neuen Wohnungen pro Jahr ist aus Expertensicht trotz steigender Zahlen vorerst kaum zu erreichen. Wegen der langen Bauzeiten könnten sich Anstrengungen erst nach 2025 auszahlen, sagte Mitautor Harald Simons am Dienstag bei der Vorstellung eines Marktgutachtens des Zentralen Immobilien-Ausschusses. Demnach dürften im vergangenen Jahr etwa 315000 Wohnungen fertiggestellt worden sein, rund 9000 mehr als im Vorjahr. Verbandspräsident Andreas Mattner führte das Schwächeln auf den Stopp eines Förderprogramms für Gebäudesanierung im Januar zurück. (dpa)
Der Analyse der Direktbank ING Diba zufolge reagierten die Preise für Neubauten rund ein Jahr später auf die gestiegenen Baukosten. „Wir gehen daher davon aus, dass die Baupreissteigerung aufgrund des Materialmangels zu einem deutlichen Anstieg der Preise für neu errichtete Wohnimmobilien führt, was spätestens im dritten Quartal des Jahres 2022 sichtbar wird.“
Steigende Bauzinsen
Erschwerend kommt für Käufer hinzu, dass mit den historisch niedrigen Kosten für Baukredite bald Schluss sein könnte. Ein Indiz dafür ist die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen – die erstmals seit knapp drei Jahren wieder positiv ist –, an denen sich die Hypothekenzinsen orientieren: Steigen die Bundesrenditen, steigen meist auch die Bauzinsen. Sollte sich der Trend dauerhaft umkehren, müssen Bauherren und Immobilienkäufer mit deutlich höheren Kosten rechnen. „Der Markt gibt sich nicht mehr mit Minuszinsen zufrieden, die Renditen werden weiter steigen“, zitiert die Deutsche Presse-Agentur Max Herbst, Gründer der Frankfurter FMH Finanzberatung. Herbst zufolge liegen Immobilienkredite über 400000 Euro und bei zehnjähriger Zinsfestschreibung im Schnitt bei gut einem Prozent. „Ich erwarte, dass es dieses Jahr 1,5 bis 1,75 Prozent werden.“ Bei einem Zinsanstieg um 0,5 Punkte steige die Belastung bei dem Beispiel um 166 Euro im Monat oder knapp 2000 Euro im Jahr.
Strengere Bafin-Regeln
Dass Immobilienkredite künftig teurer werden könnten, liegt aber auch an der Finanzaufsichtsbehörde Bafin. Diese ist vom Boom bei den Wohnungs- und Hauspreisen alarmiert und drängte die Banken jüngst zu einer strengeren Risikovorsorge. Nach Ansicht der Finanzwächter drohe der Immobilienmarkt heißzulaufen. Entsprechend warnten sie die Banken davor, zu riskante Darlehen zu vergeben.
Das könnte Sie auch interessieren:
Klimaschutzmaßnahmen
Die EU-Kommission und die Bundesregierung planen für die nächsten Jahre eine Verschärfung der Effizienz-Vorschriften für Immobilien. Der Regierung zufolge soll im Jahr 2045 der Gebäudebestand in Deutschland weitgehend CO2 -neutral sein. Laut Bundesumweltbundesamt müssten dafür zwei Drittel aller Häuser in Deutschland saniert werden. Wie die genaue Umsetzung der Effizienz-Vorschriften in Deutschland aussehen wird, ist noch nicht klar. Auf Eigentümer aber können höhere Kosten zukommen − etwa für eine vernünftige Wärmedämmung von Dächern und Wänden oder effizientere und auch grünere Heizsysteme.