Köln. Mehr als ein Jahrzehnt ist der Immobilienmarkt Garant für stetiges Wachstum gewesen. Doch die Phase der stetig steigenden Immobilienpreise endete im Frühsommer 2022 abrupt. Eine aktuelle Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2023, zeigt, dass die Preise für Eigentumswohnungen in fast der Hälfte aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte weiter fallen. Bis 2035 werden sie dann um mindestens zwei Prozent unter dem heutigen Niveau liegen, so lautet das Ergebnis der Studie. In jedem zehnten Gebiet stagnierten die Preise mit Werten zwischen -0,15 und +0,15 Prozent pro Jahr. Leicht sinkende, oder stagnierende Preise werden etwa im Kreis Euskirchen, vor allem im ländlich geprägten mitteldeutschen Raum erwartet (siehe Grafik). Stärkere Preiseinbrüche prognostizierten die Experten für den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer abseits der Großstädte.

Schlechter Zeitpunkt

Angesichts der aktuellen Marktlage fragten Käufer wie Verkäufer sich, ob sie den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienverkauf bereits verpasst hätten, sagt Kai Hansen, Geschäftsführer der KSK-Immobilien. Und ja, „ehrlich gesagt ist der richtige Zeitpunkt bereits vorbei“, fährt er fort. Die im Vergleich zu den Vorjahren hohen Zinsen sorgten aktuell für eine geringere Zahlungsfähigkeit auf Käuferseite. Kaufpreisreduzierungen häuften sich, weil die Preise der vergangenen Jahre nicht mehr durchsetzbar seien. Zudem seien Käufer wie Investoren unsicher angesichts bevorstehender energetischer Sanierungen.

Wertzuwachs

Doch auch unter den Einflüssen von Inflation, steigenden Zinsen und stagnierender Nachfrage, wird es am deutschen Immobilienmarkt Regionen geben, in denen Immobilienbesitzer auch in den kommenden Jahren mit einem Wertzuwachs rechnen können. Auch zu diesem Ergebnis kommt die Studie.

In 43 Prozent der Regionen prognostizierten die Experten einen Anstieg der Kaufpreise um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr. Bis 2035 entspricht das einem Plus von mindestens zwei Prozent in diesen Regionen. Diese Preiszuwächse erwarten die Experten für weite Teile des südlichen und nordwestlichen Raums, sowie für die sieben größten Metropolen und ihr Umland. Hier stehen die Zeichen nicht auf Stillstand.

Junge Gutverdiener

Die Wachstumsgebiete haben eine demografische Gemeinsamkeit: einen hohen Anteil jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger. „Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank. In Städten und Gebieten mit starkem Zuzug und vielen Arbeitsplätzen blieben Eigentumswohnungen begehrt und in Folge dessen zögen die Preise weiter an.

Big Seven

Unter den „Big Seven“, also den „großen Sieben“ der Städte liegt Köln laut der Studie mit einem Plus von 1,52 Prozent auf 5118 Euro pro Quadratmeter auf dem dritten Platz. Stärker steigen die Preise in Frankfurt am Main und vor allem in München, wo mit 2,08 Prozent das größte durchschnittliche Preiswachstum zu erwarten ist – bei einem Quadratmeterpreis von 9733 Euro.

Metropolregionen

Eine Preissteigerung ist aber nicht nur in den großen Städten zu erwarten, sondern auch in ihrem Umland. Dort fungieren die Städte als Wirtschaftstreiber. Regionen mit dem größten prognostizierten Wertzuwachs sind laut Studie Potsdam (+2,71 Prozent) und Erding (+2,13 Prozent). „Die Attraktivität der Metropolregionen bleibt auch nach der Corona-Pandemie ungebrochen“, sagt Beermann. Die Preise für Eigentumswohnungen würden im Umland sogar stärker steigen als in den Metropolen selbst. Wer dauerhaft mit Homeoffice planen könne, tendiere zu einer Wohnung im Speckgürtel, so der Experte. Auch die Region Köln ist neben einigen Regionen rund um München unter den „Top Ten“, also den ersten Zehn Plätzen der Regionen mit der stärksten erwarteten Immobilienpreisentwicklung (+1,52 Prozent).

Immobilienpreisentwicklung in der Region Köln

Das Preisspektrum für Immobilien kann auch innerhalb einer Region variieren. Parameter, die dazu führten seien etwa Lage, Ausstattung oder Verkehrsanbindung – Auto wie Bahn. Kölner Eigentumswohnungen aus dem Bestand werden laut dem Marktbericht der KSK-Immobilien aktuell etwa zu Preisen von 3800 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Im Rhein-Erft Kreis variieren die Preise zwischen 3200 Euro pro Quadratmeter, etwa in Wesseling, Hürth oder Pulheim und 2150 Euro pro Quadratmeter in Bergheim oder Elsdorf.

Auch der Oberbergische Preis zeigt am Wohnungsmarkt Facettenreichtum. Große Preisunterschiede gibt es dort ziwschen den Gemeinden im Südosten und dem restlichen Kreisgebiet. 2500 Euro pro Quadratmeter kosten Wohnungen in Wipperfürth oder Engelskirchen. 1700 Euro pro Quadratmeter in Waldbröl oder Morsbach. (kkr)