Nach Jahren des Anstiegs sind die Preise für Wohneigentum in Deutschland im abgelaufenen Jahr erstmals in der Mehrheit der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte leicht gefallen. Dies gilt real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 6,9 Prozent, wie die Postbank in ihrem „Wohnatlas 2023“ herausstellt. In rund 63 Prozent der Regionen konnten Eigentumswohnungen im Bestand im abgelaufenen Jahr real günstiger gekauft werden. In etwa 37 Prozent der Landkreise und kreisfreien Städten verteuerten sich die Preise real. Im Durchschnitt über alle Regionen hinweg lag der Preisabfall gegenüber 2021 inflationsbereinigt bei 0,7 Prozent. In nominaler Rechnung, ohne Berücksichtigung der Inflation, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt dennoch um 6,2 Prozent.

Das Marktumfeld

Gestiegene Zinsen, eine stark steigende Inflationsrate und eine auf hohem Niveau stagnierende Nachfrage bestimmten den Immobilienmarkt. „Die Phase, in der Preise für Eigentumswohnungen in ungeahnte Höhen kletterten, ist vorerst vorbei. Aktuell stagnieren beziehungsweise sinken die Preise angesichts einer leicht nachlassenden Nachfrage in Folge steigender Zinsen und erhöhter Lebenshaltungskosten“, sagt Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produktmanagement der Postbank. „Aktuell befinden wir uns in einer Preisdelle“, sagte er weiter. In Zukunft erwartet er wieder höhere Preise.

Die Metropolen

Die sieben deutschen Metropolen waren vom realen Preisrückgang stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise, wie die Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für die Postbank berechnet haben. So sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über die Metropolen real um 4,3 Prozent. Nach deutlichen Preisanstiegen kam es laut Kuhnt spätestens seit 2019 zu einer Überhitzung bei den lokalen Immobilienpreisen mit jetzt hohen Korrekturen.

Besonders stark ermäßigten sich Eigentumswohnungen im Bestand in München. Die bayerische Landeshauptstadt ist ein teures Pflaster. 9734 Euro pro Quadratmeter werden fällig, der bundesweit höchste Preis. Mit 0,1 Prozent ist der Rückgang in Berlin am geringsten „In Berlin ist die Nachfrage nach Wohnraum weiter hoch, etwa weil die Einwohnerzahl kontinuierlich steigt“, so Kuhn. In Köln, der günstigsten Metropole bei gebrauchten Eigentumswohnungen, sanken die Preise um 2,4 Prozent. (siehe Kasten)

Die Großstädte

In fast allen Großstädten stagnieren oder sinken die Preise für Wohnungen – zumindest inflationsbereinigt. Zu den Gewinnern gehören aber NRW-Städte wie Herne, Duisburg, Remscheid, Leverkusen, das mit einem Preisanstieg von 1,4 Prozent auf 3257 Euro pro Quadratmeter auf Platz 4 liegt oder Wuppertal, wo die Preise um 0,8 Prozent auf 2249 Euro anzogen.

Mittelstädte und Landkreise

Im Schnitt gingen die Preise in den Mittelstädten real um 1,5 Prozent zurück und in Landkreise um 0,1 Prozent. Dabei gibt es große Unterschiede auch innerhalb der einzelnen Bundesländer (siehe Grafik). Für Kaufinteressierte, so die Postbank, lohnt vor allem der Blick in die Städte mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern.

Die teuersten Landkreise

Auf dem Immobilienmarkt an der Nordsee gibt es keine Entspannung. Besonders teuer sind Eigentumswohnungen weiterhin im Landkreis Nordfriesland, zu dem die Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter Ording gehören. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2022 im Schnitt 9185 Euro. Das ist ein Anstieg um reale 8,2 (Vorjahr: 14,3 Prozent).

Um real 17,7 Prozent legten die Preise sogar im Landkreis Aurich zu mit den Inseln Juist, Norderney und Baltrum. Damit zieht der Landkreis Aurich neu in die Top 10. In dieser Liste dominieren die bayerischen Landkreise.

Immobilienpreise in der Region

Die Zeit stark steigender Preise ist auch in der Region vorerst beendet, die Rückgänge fallen jedoch moderat aus, so der Marktbericht der Kreissparkasse Köln.

Der durchschnittliche Immobilienpreis für Bestandseigentumswohnungen in der Gesamtregion lag Ende des abgelaufenen Jahres bei 4030 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Hochpunkt im 2. Quartal 2022 ist dies nach der Studie ein Preisrückgang um rund 4,9 Prozent.

In Köln sind Bestandsimmobilien laut der Kreissparkasse Köln nominal um 9,9 Prozent teurer geworden und kosten jetzt 4791 Euro pro Quadratmeter. Neue Wohnungen kosten 6607 Euro pro Quadratmeter. Die Bestandsmieten sind bei 12,75 Euro stabil, bei Erstbezug werden 15,58 Euro fällig. Allerdings gibt es starke Unterschiede zwischen den Stadtvierteln. Das gilt auch für Bonn, wo neue Eigentumswohnungen 8884 Euro pro Quadratmeter kosten, gebrauchte 5575 Euro. Die Mieten liegen bei 14,22 beziehungsweise 11,11 Euro.

In den Landkreisen sind die Preisunterschiede noch größer. Hier stiegen die Preise oft auch stärker. Im Rhein-Erft-Kreis kostet eine neue Eigentumswohnung 4454 Euro, eine gebrauchte 2880 pro Quadratmeter. Die Miete beim Erstbezug beträgt 12,03 Euro pro Quadratmeter, sonst sind es 9,27 Euro. Im Rhein-Sieg-Kreis liegen die Preise für Eigentumswohnungen bei 4594 beziehungsweise im Bestand bei 3073 Euro pro Quadratmeter. An Miete werden 11,46 Euro fällig, im Bestand 8,83 Euro.

Neue Eigentumswohnungen im Rheinisch-Bergischen Kreis kosten 4702 Euro pro Quadratmeter, gebrauchte 3113. Die Mieten liegen bei 11,92 Euro beziehungsweise 8,92 Euro pro Quadratmeter. (raz)