Ein Minus von 3,6 Prozent bei den Preisen für Wohnimmobilien im vierten Quartal - für den Experten Michael Voigtländer vom arbeitgebernahen Wirtschaftsforschungsinstitut IW markiert das einen Wendepunkt. Dass die Preise steil nach unten gehen, erwartet er nicht. „Ein plötzlicher und starker Preiseinbruch ist nicht zu erwarten“, so Voigtländer. Wie das Statistische Bundesamt am Freitag mitteilte, gab es am Ende des abgelaufenen Jahres den ersten Preisrückgang bei Immobilien seit 2010. Noch stärker als die 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gaben die Preise zuletzt im ersten Quartal 2007 nach um 3,8 Prozent.

Nachfrage sinkt wegen höheren Finanzierungskosten 

„Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise dürfte eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation sein“, so die Statistiker. Dabei hatten die Preise im ersten Halbjahr noch angezogen. Sinkende Preise im vierten Quartal waren dann in den Städten und in den ländlichen Regionen zu verzeichnen, wobei sie für Ein- und Zweifamilienhäuser stärker zurückgingen als die Preise für Eigentumswohnungen. In kreisfreien Großstädten sanken die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,9 Prozent, Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt 1,0 Prozent weniger. In ländlichen Kreisen waren Häuser 5,5 Prozent günstiger, Eigentumswohnungen dagegen 0,1 Prozent teurer als im Vorjahresquartal.

Und in den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,9 Prozent zurück, für Wohnungen musste 1,6 Prozent weniger gezahlt werden.

Weniger Käufer auf dem Markt

Zwischen 2010 und 2020 liefen die Preise für Wohnimmobilien nur nach oben. Seit 2015 seien bestehende Wohnimmobilien um über 65 Prozent teurer geworden, so Voigtländer. Die Treiber: Zuwanderung und fallende Zinsen. Im abgelaufenen Jahr hätten sich die Vorzeichen teilweise umgedreht. Die Zinsen seien deutlich gestiegen, die Reallöhne gesunken. „Zuletzt ist die Zahl der Käufer von Wohnimmobilien deutlich geschrumpft“, so Voigtländer.

Es werde schwieriger, Käufer und Verkäufer zusammenzubringen, bestätigte Stefan Kraschl, stellvertretender Leiter Research der KSK Immobilien. Verkäufer hielten an ihren Preisvorstellungen fest, Käufer wollten aber günstiger erwerben. Das treffe vor allem im breiten Angebot zu. Wenn aber Lage und Objekt passe, dann gebe es Käufe. Und qualitativ hochwertige Objekte fänden in der kaufkräftigen Region eher einen neuen Besitzer, denn Selbstnutzer mit viel Eigenkapital seien weiter in den sehr guten Lagen unterwegs. Ende dieses Jahres spätestens jedoch Anfang des kommenden Jahres erwartet Kraschl eine Normalisierung des Marktes. Scharfe Rückgänge erwartet er nicht. Das knappe Angebot stabilisiere die Preise. Und der Wunsch nach Wohneigentum sei nach wie vor vorhanden.

Experten: Viel weiter sinken die Preise nicht

Zuwanderung, nachlassende Bautätigkeit sowie langfristig ein Rückgang der Zinsen sind für Voigtländer Gründe, dass die Preise nicht noch viel stärker nachgeben. „Wenn die Zinsen nicht weiter steigen, trauen sich wieder mehr Menschen, Immobilien zu kaufen“, so der IW-Experte. Ab der zweiten Jahreshälfte oder Anfang 2024 könnten die Preise anziehen. Es werde eine Marktdifferenzierung geben. Bei älteren, wenig energieeffizienten Gebäuden drohten Abschläge, bei energieeffizienten könnte es höhere Preise geben.

Preise in der Region

5276 Euro pro Quadratmeter kostet laut Immowelt eine Standard-Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern im Bestand in Köln. Das Portal hat Angebotspreise ausgewertet. Die lagen demnach am 1. Januar dieses Jahres so hoch wie vor einem Jahr. Die KSK Immobilien hat dagegen bei Wohnungen in Köln im vierten Quartal 2022 einen Preisrückgang von 2,8 Prozent ermittelt im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Die Tochter der Kreissparkasse Köln arbeitet an ihrem Marktbericht, der im Mai veröffentlicht wird. Nach ihren Angaben gab es 2022 bei Eigentumswohnungen im Rhein-Sieg-Kreis einen mittleren Preisrückgang von 5,7 Prozent, bei Häusern lag er bei 9,7 Prozent. Im Rhein-Erft-Kreis wurden Wohnungen um 5,6 Prozent teurer, Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen um 12,5 Prozent billiger.