Vor zwei Jahren sah sich der Vorstand des Wohnungskonzerns GAG Immobilien AG massiver Kritik ausgesetzt. Grund: Die GAG-Chefinnen Anne Keilholz (58) und Kathrin Möller (61) hatten begonnen, bei freifinanzierten Wohnungen die Miete tendenziell bis zum oberen Rand des Mietspiegels zu erhöhen und dabei den gesetzlichen Rahmen von maximal 15 Prozent Erhöhung („Kappungsgrenze“) auszureizen. Das sei unsozial für ein Unternehmen, das zu 88,81 Prozent der Stadt Köln gehört, lautete der zentrale Vorwurf.

Keilholz und Möller konterten, die GAG brauche das Geld, um ihren Auftrag, Wohnungen zu bauen und zu modernisieren, angesichts der allgemeinen Baupreissteigerungen überhaupt noch finanzieren zu können. Außerdem würden die Mieten der GAG auch in Zukunft bezahlbar bleiben, betonten sie.

Anett Barsch folgt Kathrin Möller im GAG-Vorstand nach

Am Dienstag untermauerten die beiden ihre Strategie mit Zahlen – gemeinsam mit der neuen Vorständin Anett Barsch (56). Sie hat ihr Amt Anfang Juni angetreten und ist Nachfolgerin von Kathrin Möller, die ihren Vertrag nicht verlängert hat und das Unternehmen Ende Juni nach mehr als 16 Jahren verlässt. Barsch ist wie Möller Architektin, sie war zuvor bei den Immobilienfirmen Corpus Sireo und Swiss Life Asset Managers tätig.

Trotz eines schwierigen Umfelds mit wirtschaftlicher Unsicherheit, steigenden Baukosten und hohen Zinsen könne Kölns größte Vermietern für 2024 eine erfolgreiche Bilanz vorweisen, betonte Keilholz. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen hat sich nahezu verdoppelt auf 1306 Wohneinheiten (Vorjahr: 669, siehe Grafik). Darunter waren 561 Neubauten, von denen 490 öffentlich gefördert sind, also besonders günstige Mieten haben. Somit sind fast neun von zehn neu gebauten GAG-Wohnungen öffentlich gefördert. Insgesamt wurden 2024 in ganz Köln nur 1819 Wohnungen gebaut - fast ein Drittel davon durch die GAG.

Weitere 743 Wohnungen brachte die GAG nach abgeschlossener Modernisierung wieder auf den Markt. Auch hier waren 485 öffentlich geförderte darunter. Das ist in Köln um so bedeutsamer, weil in der Stadt in den nächsten Jahren zehntausende Wohnungen aus der Mietpreisbindung herausfallen werden. Die GAG versuche, ihren Bestand an Sozialwohnungen relativ konstant zu halten, sagte Keilholz.

Mit 1306 fertiggestellten Wohnungen hat die GAG ihre eigenen Planungen um 295 Wohneinheiten übertroffen. Die hohe Zahl gehe aber auch darauf zurück, dass viele für 2023 geplante Bauprojekte erst nach Jahreswechsel abgeschlossen wurden, räumte Keilholz ein. Die Prognosen für das laufende Jahr sind deutlich zurückhaltender. Für 2025 erwartet die GAG 675 fertiggestellte Wohnungen, darunter 299 Neubauten und 376 Modernisierungen. Im Bau befanden sich Ende 2024 insgesamt 1306 Wohnungen, davon 561 Neubauten und 743 Modernisierungen. Grundsätzlich werde man künftig weniger in Neubauten und mehr in Modernisierungen investieren, kündigte Möller an. Bis 2045 wolle die GAG klimaneutral sein. „Das bedeutet: Die Emissionen unserer Gebäude sollen auf null reduziert werden.“

Mieten der GAG liegen deutlich unter dem Kölner Marktniveau

Die Mietpreiserhöhungen vor zwei Jahren machen sich in der Bilanz nur in geringem Umfang bemerkbar. Durch sie nahm die GAG 4,2 Millionen Euro mehr ein. Weitere 4,3 Millionen Euro zusätzlich wurden mit Neubauten erzielt. Insgesamt stieg das Mietvolumen um 11,4 auf 302,0 Millionen Euro.

Weiterhin liegen die Mieten der GAG deutlich unter dem Marktniveau in Köln. Die durchschnittliche Kaltmiete stieg 2024 auf 7,83 Euro pro Quadratmeter. Das waren 20 Cent mehr als 2023, eine Steigerung um 2,6 Prozent. Dabei lag die Durchschnittsmiete in öffentlich geförderten Wohnungen bei 6,19 Euro und in freifinanzierten Wohnungen bei 8,77 Euro. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Angebotsmiete für auf dem Kölner Markt verfügbare Wohnungen fällt laut KSK-Marktbericht mit 14,99 Euro fast doppelt so hoch aus.

Das Konzernergebnis der GAG legte um 2,7 auf 40,1 Millionen Euro zu, die Investitionen sanken auf 185,2 Millionen Euro (Vorjahr 215,0 Millionen). Der Wohnungsbestand stieg auf 46.165 Einheiten. Zu den 2024 fertiggestellten Projekten gehören die „Weiler Höfe“ in Volkhoven/Weiler mit 245 Wohnungen und die Siegburger Straße in Poll mit 72 Wohnungen als Ersatz für nicht mehr zeitgemäße Bestandswohnungen. Abgeschlossen wurde auch die energetische Sanierung von rund 800 Wohnungen in der Kannebäckersiedlung in Humboldt/Gremberg. Hier wurden zusätzlich 180 Wohnungen durch Aufstockung und Neubau geschaffen. Dort hätten zuletzt vor allem ältere Damen gewohnt, die seit dem Erstbezug in den 1960er-Jahren dort leben, berichtete Möller. Hier habe man nun einen modernen Wohnungsmix geschaffen mit   Dachgeschosswohnungen für Studierende, einer Kita sowie einer Tagespflege.

Sanierung von 1200 Wohnungen in Chorweiler vor dem Abschluss

Bereits Ende 2025 soll das 15-geschossige Hochhaus SechtM bezugsfertig sein – als erstes Neubauprojekt in der Parkstadt Süd. Und im kommenden Jahr werde die GAG die 2016 begonnene Modernisierung von 1200 Wohnungen in Chorweiler abschließen, sagte Möller.

Interesse an der Übernahme von weiteren 600 maroden Wohnungen an der Osloer Straße in Chorweiler habe die GAG nicht, erklärte Möller auf Nachfrage. Die Linke hatte im Rat beantragt, die Stadt solle die vernachlässigten Wohnungen kaufen, um einen Niedergang des Viertels zu verhindern. Möller betonte, das Objekt habe „einen Eigentümer, der eigentlich potent ist, und da sage ich mal, Eigentum verpflichtet“. Dieser Eigentümer könne dieselben Fördergelder für eine Sanierung beantragen wie die GAG.