Wer zurzeit in Immobilienportalen nach Mietwohnungen in Köln sucht, könnte schnell verzweifeln. Nicht nur, dass es viel zu wenige gibt, die wenigsten sind für viele Menschen noch bezahlbar. Und wenn, darf man sich oft genug ganz hinten in eine lange Reihe anderer Interessenten einreihen. Immer öfter kommt nun noch ein weiteres, oft schwieriges Kriterium hinzu: die Indexmiete.

Kurz gesagt, verzichten die Vermieter auf das Recht, die Miete an die Vergleichsmieten anzupassen. Stattdessen wird sie gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht. Das bedeutet, dass die Miete parallel zu den Lebenshaltungskosten, die durch das Statistische Bundesamt im Verbraucherpreisindex abgebildet werden, erhöht wird.

Was das für konkrete Auswirkungen hat, wird am Beispiel einer Kölner Familie deutlich. Namentlich wollen sie nicht genannt werden, ihre Geschichte ist aber kein Einzelfall: Die Familie bekommt Zuwachs, braucht mehr Platz. Zähneknirschend unterschreibt man Anfang 2022 für 18 Euro kalt den Quadratmeter einen Neubau – wegziehen aus Köln war eigentlich keine Option, etwas anderes nicht zu bekommen. Dass die Wohnung an die Index-Miete gekoppelt war, sorgte für Unbehagen. Dass es aber derart knüppelhart kam, sorgte für einen Schock: Runde acht Prozent mehr ab März 2023.

Index-Miete speziell in Großstädten

Eine Zustimmung der Mieter braucht es nicht, die Festsetzung alleine reicht. Solange der Vermieter richtig gerechnet hat. Nun stellt sich für die Familie die Frage, die man eigentlich vermeiden wollte: Der Stadt doch den Rücken kehren?

Die Indexmiete darf einmal im Jahr angepasst werden, Umbau- und Sanierungsmaßnahmen können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Häufig wird vertraglich geregelt, dass die Anpassung nicht jedes Jahr erfolgen muss, sondern erst dann, wenn der Verbraucherpreisindex auf ein bestimmtes, vorab definiertes Niveau gestiegen ist. Damit kommt es zu keiner Mieterhöhung, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur minimal verändert. Das Verfahren wird speziell in Großstädten immer mehr angewandt.

Die Kappungsgrenze wird umgangen

Köln hat bei „normalen“ Mietverhältnissen wie viele andere Städte eine Kappungsgrenze. Das heißt, die Mieten dürfen nur alle drei Jahre und dann maximal um 15 Prozent erhöht werden – so lange, bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist. Anders ist es bei den Indexmieten, deren Anteil laut Mieterverein bei rund einem Drittel aller neu abgeschlossenen Mietverträge liegt. Bis vor zwei Jahren haben sie kaum eine Rolle gespielt.

Vorteil für die Mieter: Bleiben die Inflation und damit die Lebenshaltungskosten auf niedrigem Niveau, kann auch die Miete nicht stark nach oben gehen. Umgekehrt aber wird eine Spirale in Gang gesetzt, die viele nicht mehr auffangen können: Steigt die Inflation wie im vergangenen Jahr stark an, steigen automatisch auch die Mieten – und zwar abgekoppelt von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die spielt dann keine Rolle mehr.

Mieterverein Köln Interview

„Index-Miete“ ist leider rechtmäßig

Von

Tobias Wolff

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Beim Kölner Haus- und Grundbesitzerverein hält man die Diskussion für einigermaßen aufgebauscht. „Ich bin mir nicht sicher, ob sich manche Vermieter in ein paar Monaten oder Jahren nicht ganz verwundert die Augen reiben. Ich kann mir nicht vorstellen, dass wir auf Dauer eine so hohe Inflation haben werden“, sagt Hauptgeschäftsführer Thomas Tewes. Ein Großteil der Haus- und Grund-Klientel seien Kleinvermieter. „Wo war der Aufschrei, als die Inflation bei einem halben Prozent war?“, fragt er. Das unternehmerische Risiko einer Wohnraumvermietung wird seiner Ansicht nach zu wenig in Betracht gezogen.