Dass die Chancen auf Wohneigentum in Köln nicht die besten sind, ist bekannt. Dass sie aber so niederschmetternd gering sind, wie es das Pestel Institut in seiner aktuellen Regional-Analyse für Köln festgestellt hat, überrascht dann doch. 

Rund 150.000 eigene vier Wände gibt es demnach in der Domstadt, vom Einfamilienhaus über das Reihenhaus bis hin zur Eigentumswohnung. Die Quote liegt bei 26,6 Prozent, knapp über einem Viertel. Deutschlandweit liegt sie laut statistischem Bundesamt bei 42,1 Prozent, im europäischen Vergleich immer noch ein sehr geringer Anteil. 

Besser dürfte es laut Pestel-Institut zumindest kurzfristig auch nicht mehr werden - es sei denn, der Staat steuere mit massiven Bundes-Baudarlehen dagegen. Hohe Zinsen, hohe Baulandkosten, hohe Klimaschutz-Auflagen: „Wenn es um das Anschaffen von Wohneigentum geht, ist Köln quasi in eine Schockstarre verfallen,“ sagt Katharina Metzger vom Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), der die Untersuchung in Auftrag gegeben hat. 

In einem Machbarkeits-Check führen die Experten des Insituts aus, was nach ihrer Ansicht die Mindestanforderungen für ein 95-Quadratmeter-Reihenhaus in Köln wären: Ausgehend von einer maximalen Belastung von 40 Prozent für den privaten Haushalt ergäbe sich demnach ein Eigenkapital von mindestens 52.000 Euro und ein monatliches Einkommen von 6700 Euro netto im Monat.

Hohes Netto-Einkommen erforderlich

Auch wenn das Beispiel Reihenhaus vielleicht nicht das beste ist - in Köln gibt es kaum welche auf dem Markt - lässt sich die Plausibilität dieser Berechnung auch für Eigentumswohnungen durchaus nachvollziehen: Ausgehend von Minimum 4000 bis 5000 Euro für den Quadratmeter (realistisch gesehen in begehrten Lagen deutlich mehr) und durchschnittlichen Nebenkosten von zehn Prozent obendrauf landet man bei einem Darlehens-Zins von mindestens 3,5 Prozent schnell bei Zahlen, die schwindelig machen.  

Laut Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts, müssten dringend die Weichen gestellt werden für staatliche Bauhilfen für Wohneigentum. „Bei einem Bundes-Baudarlehen mit einem 1,5-Prozent-Zins auf 20 Jahre würde sich das notwendige Einkommen auf 4600 Euro netto im Monat reduzieren,“ so Günther. Auch müssten, um wirklich den Eigentumsanteil hochzufahren, überzogene Bauvorschriften abgeschafft und Klimaschutz-Auflagen bezahlbar bleiben.

Dies sei umso wichtiger, weil die eigene Wohnung eine wichtige Altersvorsorge sei:  Anders gesagt: „Altersarmut ist in erster Linie Mieterarmut – also Armut durch Miete.“ Ein Effekt, auf den auch der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein und nicht zuletzt auch der Mieterverein Köln immer wieder hingewiesen haben. Die aktuelle Wohneigentumsförderung gehe an der Lebensrealität vorbei: Wer sie in Anspruch nehme, brauche ein niedriges Einkommen. „Er muss aber gleichzeitig genug Geld auf der hohen Kante haben, um sich bei hohen Grundstückspreisen und hohen Baukosten einen Neubau leisten zu können.“

Allerdings ist sowohl dem BDB wie dem Pestel-Institut bewusst, dass es bei den geforderten Bauhilfen für Wohneigentum nicht um Kleinigkeiten handelt. Im Institut hat man ausgerechnet, dass sich mit 350 Millionen Euro bestenfalls der Neubau von 2000 Eigenheimen anschieben ließe - das Ziel müsse es aber sein, 100.000 neu gebaute Eigenheime pro Jahr zu schaffen. Was wiederum deutlich in die Milliarden ginge. 

Ein Leistbarkeits-Ranking des Immobilienportals immowelt zeigt, dass es Städte gibt, in denen der Wohnungskauf auch für Normalverdiener möglich ist. Aber eben nicht überall. Das beste Verhältnis zwischen Einkommen und Immobilienpreisen besteht demnach in Salzgitter: Dort beträgt das monatliche Bruttogehalt der Einwohner 4487 Euro und somit das 2,8-fache des Quadratmeterpreises einer Bestandswohnung (1604 Euro). Das schlechteste liefert erwartungsgemäß München auf Platz 107 ab mit einem Quadratmeterpreis von 8417 Euro bei einem Durchschnittsgehalt von 4892 Euro. Köln schneidet mit Platz 94 bei 4785 Euro und 4123 Euro Gehaltsdurchschnitt im Bundesvergleich zwar schlecht ab, liegt aber immer noch weit unter Hamburg und München.