Wohnraum in Köln ist knapp und teuer, deswegen ist Wohnungsbau das Thema, das alle Parteien in den Wahlkampffokus nehmen. Beim Diskussionsabend der Kölnischen Rundschau stellten die drei aussichtsreichsten Kandidaten für die Oberbürgermeisterwahl, Berivan Aymaz (Grüne), Markus Greitemann (CDU) und Torsten Burmester (SPD), verschiedene Aspekte in den Vordergrund. Die Rundschau stellt ihre Thesen auf den Prüfstand.

Fokus auf öffentlich geförderten Wohnraum?

Die grüne OB-Kandidatin Aymaz fordert vor allem mehr sozialen Wohnungsbau, will städtische Flächen per Erbbaurecht an Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Projektevergeben. Bei öffentlich geförderten Wohnungen hat Köln jedoch das Problem, dass immer mehr   aus der Mietpreisbindung fallen. Allein in diesem Jahr sind es 4500, wenn das Land NRW nicht wie im Vorjahr weitere Bindungen mit Fördergeldern dazu erwirbt oder verlängert. Bis 2032 sind es mehr als 12.000 weitere Wohnungen, bei denen die Bindung ausläuft. Somit schafft es die Stadt aktuell nicht einmal, den Status Quo zu wahren. Und das, obwohl jedes Jahr mehr Fördergelder nach Köln fließen, als für eine Kommune eigentlich vorgesehen sind. Es fließen auch Gelder aus dem Fördertopf nach Köln, die anderswo nicht ausgeschöpft wurden.

Debatte der Kölnischen Rundschau

Das planen die OB-Kandidaten für Köln

Von

Michael Fuchs

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Aymaz liegt also mit ihrer Forderung richtig, nur ist die Frage: Wie viel mehr ist überhaupt möglich? Die Genossenschaften reichen nicht aus, die freie Wohnungswirtschaft muss mit ins Boot. Doch das kooperative Baulandmodell, das 30 Prozent geförderten Wohnraum bei Projekten mit mehr als 1800 Quadratmeter Wohnfläche vorgibt, gilt schon jetzt als Hemmnis. Zudem bleibt die große Krux: Der in Köln immense Flächendruck zwischen Wohnen, Wirtschaft und Grün.

Ist eine neue Wohnungsbaugesellschaft die Lösung?

SPD-Kandidat Burmester fordert den Wohnungsbau-Turbo und eine neue kommunale Wohnungsbaugesellschaft. Doch bringt eine neue Baugesellschaft so viel mehr? Köln hat bereits eigene Wohnungsbaugesellschaften. Einmal die WSK des Stadtwerke-Konzerns, die Werkswohnungen für ihre Angestellten errichtet und verwaltet. Mit einem Bestand von rund 1900 Wohnungen allerdings in einem verhältnismäßig kleinen Ausmaß. Zum anderen die GAG, die als Aktiengesellschaft allerdings keine reine städtische Gesellschaft ist. Beide könnten von der Politik mit mehr Geld oder mehr Flächen ausgestattet werden, um Wohnungen zu bauen, vor allem allem öffentlich geförderte Wohnungen. Doch angesichts der defizitären Haushaltslage ist das in den nächsten Jahren schwierig.

Die Stadt hat bereits eine schlankere und günstigere Lösung für das Problem: Der Stadtrat hat in seiner jüngsten Sitzung den Eigenbetrieb für die Parkstadt Süd beschlossen. Ähnliches soll auch für den neuen Stadtteil Kreuzfeld in Zukunft geschehen.   Solche Eigenbetriebe sind befähigt, Grundstücke selbstständig zu entwickeln und durch Verkauf oder Erbbaurechte zu vermarkten. Eigenbetriebe sind kein wirtschaftlich geführtes Unternehmen, eine Wohnungsbaugesellschaft dagegen schon. Die Stadt müsste ihr Grundstücke verkaufen, deswegen ist eine Wohnungsbaugesellschaft, deren Gründung und vor allem Personalbesetzung einige Zeit dauern würde, eher ein Kostentreiber als ein Wohnungsbau-Turbo.

20.000 Wohnungen bis 2030 genehmigen — realistisch?

CDU-Kandidat Greitemann will als OB in seiner Amtszeit 20.000 Wohnungen genehmigen. Ein Blick in andere Großstädte zeigt: Es geht noch viel mehr. In München wurden allein 2023 fast 10.000 neue Wohnungen genehmigt. In Hamburg wurde in 2021 und 2022 zusammen der Bau von knapp 20.000 Wohnungen genehmigt. Weitere knapp 6000 in 2023 und rund 4500 in 2024. Innerhalb von vier Jahren kommt man so auf mehr als 30.000 genehmigte Wohneinheiten.

Manko ist, dass eine Genehmigung noch keinen Bau bedeutet: Der sogenannte Bauüberhang, der die genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen zusammenzählt, war in Köln 2024 so hoch wie noch nie. Mit 10.308 Wohnungen lag der Wert 9,5 Prozent höher als noch 2023. Das Problem ist, dass Bauen mittlerweile aufgrund vieler Auflagen und hoher Standards in Köln sehr teuer geworden ist.

Was sagt die Wohnungswirtschaft?

Elisabeth Gendziorra ist Landesgeschäftsführerin des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen in Nordrhein-Westfalen (BFW NRW). Sie erklärt: „In der aktuellen Marktsituation reicht allein die Absicht, diese immens hohe Zahl Wohnungen zu genehmigen nicht aus. Tatsache ist, dass es nur durch eine Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie eine Senkung der Baukosten möglich wird, diese Wohnungen auch tatsächlich zu bauen.“

Die Wohnungsbauinitiative Köln (WIK) ist skeptisch, dass die genehmigten Wohnungen auch zeitnah gebaut werden können. Der Vorsitzende Stefan Rappen erklärt: „Allein die Fertigstellung von 6000 Wohnungen braucht ein ganzes Bündel an Maßnahmen. Grundlegend wäre ein bisher fehlendes Bekenntnis von Politik und Verwaltung zum Wohnungsbau. Das setzt voraus, dass alle Beteiligten nicht zuerst darüber nachdenken, was gegen den Bau von Wohnungen spricht. Klima- und Naturschutz schließen Wohnungsbau nicht aus – wir möchten Grün und Bauen und nicht Grün statt Bauen. Sobald die Grundlagen stimmen, können wir dann über Zeiträume reden, in denen so etwas realistisch wäre.“