Köln baut zu wenig und zu teuer. Das ist nach übereinstimmender Meinung von Politik und Verbänden ein Grund für den Notstand am Wohnungsmarkt. Ausgerechnet ein eigenes Projekt der Stadt für geförderten Wohnraum zeigt die Probleme derzeit auf. An der Ecke Deutzer Weg/Bergerstraße in Porz, direkt neben der Brücke über das Gleisbett, errichtet die Verwaltung seit Ende 2022 ein Mehrfamilienhaus mit 16 Wohnungen, 12 davon öffentlich gefördert mit Mitteln des Landes Nordrhein-Westfalen. Doch nun unterrichtet die Verwaltung die Politik mit einem Schreiben, dass sich das Projekt von ursprünglich geplanten 4,43 Millionen Euro auf 8,28 Millionen Euro verteuert. Die Mehrkosten von rund 3,85 Millionen Euro bedeuten eine Steigerung von fast 90 Prozent.

Bei den Gründen gibt die Verwaltung vor allem die gestiegenen Baukosten an. Dabei beruft sie sich auf die Baukostendatenbank der deutschen Architektenkammer. So schreibt die Verwaltung: „Das Preisniveau stieg im weiteren Verlauf kontinuierlich an, sodass es im 2. Quartal 2025 rund 47 Prozent über dem Indexwert aus dem 4. Quartal 2020 lag.“ Die Planung für die Gebäude erfolgte 2020, aus diesem Jahr stammt auch die Kalkulation der Kosten. Damals ging man von Abweichungen bei den tatsächlichen Kosten im Bereich von maximal 20 Prozent aus.

Wohnhaus in Porz: Zweieinhalb Jahre später als geplant

Anschließend gab es bei dem Projekt mehrmals Verzug: 2022 wurde nachträglich eine Photovoltaikanlage sowie die Vorbereitung der Ladeinfrastruktur für E-Mobilität bei den zwölf Stellplätzen in der Tiefgarage eingeplant. Außerdem änderte sich die Norm für den Schallschutz in der Zeit, so musste ein neues Gutachten her, das zusätzliche Maßnahmen nach sich zog. Konkret stehen Mehrkosten von 729.200 Euro allein beim Rohbau zu Buche, sowie 417.400 Euro für Elektro, 354.800 Euro für Heizung, Sanitär und Lüftung und 191.600 Euro für das Klinkermauerwerk, um nur einige zu nennen. Außerdem rechnet die Stadt noch damit, weitere 326.400 Euro für die noch ausstehenden Arbeiten ausgeben zu müssen. Nach der Fertigstellung muss die Stadt die Sanierungskosten für die Straße und die Gehwege tragen, Mehrkosten von fast 200.000 Euro. Zweieinhalb Jahre später als ursprünglich geplant sollen die Wohnungen im ersten Quartal dieses Jahres fertiggestellt werden.

Im Jahr des Baubeginns 2022 lag der gebundene Mietpreis in der höchsten Regionskategorie, zu der neben Köln auch Bonn und Düsseldorf gehören, bei 7 Euro je Quadratmeter. Laut Stadt ist eine Erhöhung von 1,5 Prozent jährlich zulässig. Zudem erklärte sie auf Anfrage der Rundschau: „Die Nettokaltmiete der vier frei finanzierten Wohnungen beträgt 10 Euro pro Quadratmeter. Für die Stellplätze ist eine monatliche Miete von 30,00 Euro vorgesehen.“ Insgesamt plante die Stadt 1166 Quadratmeter Wohnfläche plus zwölf Stellplätze. Bei 8,28 Millionen Euro Baukosten wird es also weit mehr als 50 Jahre dauern, bis das Geld wieder in die Kasse zurückgeflossen ist. Allerdings ist dieses Rechenbeispiel etwas plakativ, denn die Mietpreisbindung gilt in diesem Fall für 30 Jahre. Anschließend könnten die Wohnungen auch zum regulären Marktpreis angeboten werden.

Baustellen und Projekte

Diese Orte in Köln werden sich 2026 deutlich verändern

Von

Moritz A. Rohlinger

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Da die Stadt Köln allein im vergangenen Jahr 4328 öffentlich geförderte Wohnungen, für die ein Wohnberechtigungsschein nötig ist, eingebüßt hat, ist das jedoch unwahrscheinlich. Innerhalb von zehn Jahren fallen weitere 20.000 Sozialwohnungen aus dieser Bindung. Damit steigt der Druck so hoch, dass die Stadt eigentlich gar keine andere Option hat, als die Preisbindung für Wohnungen wie die am Deutzer Weg zu verlängern. Bis dahin werden jedoch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten anfallen.

Baukosten steigen durch Vorgaben von Stadt und Land

Unterm Strich ist klar: Die Wohnungen werden das Geld nicht wieder reinbringen, was die Stadt inklusive Fördergeldern für sie ausgegeben hat. Dass die Kommune damit ihre Pflicht erfüllt, für Wohnraum zu sorgen, ist das eine. Dass sie damit ihren Haushalt belastet, ist das andere. Doch das Entscheidende ist, dass derzeit kaum ein Unternehmer, egal ob es ein großer Wohninvestor oder eine Genossenschaft ist, das wirtschaftliche Risiko einer Verdopplung der Baukosten innerhalb von gerade einmal fünf Jahren auf sich nimmt. Der sogenannte Köln-Standard, den die Stadt kürzlich im Rat beschlossen hat, soll genau hier greifen: die Baukosten senken. Wie? Beispielsweise bei der Stellplatzsatzung. Die Stadt bestätigt die bisherige Regelung: „Nach den Regelungen der städtischen Stellplatzsatzung sind auch im geförderten Wohnungsbau PKW-Stellplätze vorgeschrieben.“ Und weil das Grundstück nicht für Stellplätze ausreichte und das Land NRW für den Erhalt der Fördermittel eine Quote an Grünflächen vorgibt, musste die Stadt eine Tiefgarage bauen.