Wenn Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 (HuG), von „der Wohnungswirtschaft“ hört, schwillt ihm ein wenig der Kamm. Denn die, so Tewes, gibt es gar nicht – erst recht nicht in Bezug auf Vermietungen. „Da ist viel die Rede von Genossenschaften, von der GAG und anderen großen Immobilienfirmen. Aber der weitaus größte Teil der Vermieterinnen und Vermieter nicht nur in Köln sind Private, zum großen Teil auch Kleinst- und Kleinvermieter.“ Also die Hauptklientel von Haus und Grund.

Nur werde dies leider weder in der Politik noch in der Verwaltung wahrgenommen, so Tewes. Um die Relevanz der privaten Vermieterinnen und Vermieter mehr in den Vordergrund zu rücken, hat Kölns Haus und Grund gemeinsam mit den Kollegen aus Düsseldorf beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln eine Studie herausgegeben, die sich speziell damit befasst. Genau genommen ist es die Fortschreibung einer Untersuchung aus dem Jahr 2017, von daher kann in vielen Bereichen auch auf eine Entwicklung geschlossen werden.

Über 60 Prozent private Vermietungen

76,2 Prozent beträgt der Mietwohnungsanteil am Gesamtwohnungsbestand in Köln. Über 60 Prozent davon wiederum werden von privaten Kleinvermietern bestritten, ein Rückgang um 5,2 Prozent in den letzten 15 Jahren. Wobei der Begriff Kleinvermieter ein wenig schwammig gefasst ist, für Tewes lautet die Definition: Solange man jeden einzelnen Mieter persönlich kennt und ein wenig über seine Hintergründe weiß, so lange kann man von Kleinvermietung reden. Darüber hinaus redet man dann von privatwirtschaftlichen Vermietern. Sie haben in Köln einen Anteil von 16,9 Prozent. Genossenschaften, kommunale Anbieter und Kirchen sind mit 22,6 Prozent am Kölner Wohnungsmarkt vertreten.

Dieser Anteil ist im Vergleich mit anderen Großstädten relativ gering. In Köln und Düsseldorf vermieten dagegen überdurchschnittlich viele Private ihre Wohnungen. Das sei auch gut so, betonen Tewes und der Vorstandsvorsitzende von Haus und Grund, Anton Bausinger. Denn die seien es, die die Mieten in Köln stabil hielten: „Es gibt hier eine ganz andere Hemmschwelle, die Parteien kennen sich gegenseitig. Die wenigsten haben ein Interesse daran, das Maximum herauszuholen“, so Bausinger. Was den Ruf der Vermieterinnen und Vermieter eher schädige, seien die privatwirtschaftlichen Vermietungen. Oft über mehrere hundert Einheiten, vieles anonym, mit festen und regelmäßigen Mieterhöhungen. „Aber das ist nicht die Mehrheit,“ so Tewes und Bausinger übereinstimmend.

Mehr Menschen mit Migrationshintergrund

Was auffällt, ist allerdings eine strukturelle Verschiebung innerhalb privater Vermietungen. So gibt es zwar weniger private Vermietungen insgesamt. Dafür aber mehr Haushalte, die vermieten. Von knapp 55.000 zu Beginn der 2010er-Jahre steigerte sich auf rund 74.000 Haushalte heute. Zunehmend mehr Menschen mit Migrationshintergrund vermieten, rund 15 Prozent sind es zurzeit. Und nicht zuletzt spreizt sich der finanzielle Hintergrund der Wohnungseigentümer immer weiter auf.

Der ganz überwiegende Teil bewegt sich zwar immer noch im Mittelfeld. Aber immer mehr Menschen auch mit geringen Einkommen versuchen, sich über einen Immobilienbesitz abzusichern. „Wir haben Müllwerker, Polizisten, Handwerker. Das ganze Gerede von den gierigen, reichen Privatvermietern ist einfach ein Märchen“, sagt Tewes. Zusätzliche Belastungen wie einseitige kommunale Energievorschriften oder Sanierungszwänge führten zu immer weniger privater Daseinsvorsorge. „Vielleicht sollten diejenigen, die sich hier besonders populistisch hervortun, einfach mal zu einer Eigentümerversammlung eines Mehrfamilienhauses gehen. Da können sie ein bisschen was für die Realität lernen.“

Markt wird kleinteiliger

Der private Vermietungsmarkt wird kleinteiliger. Die Gründe dafür seien vielfältig, mutmaßt man bei Haus und Grund: Investitionen außerhalb der Stadtgrenzen, Bestandswohnungen werden verkauft, weniger Bereitschaft zur Investition aufgrund regulatorischer Maßnahmen. Und nicht zuletzt bevorzuge die Marktstruktur des Neubausegments zunehmend institutionelle Anleger. Soll heißen, Neubauten sind schlicht zu teuer, um als private Kapitalanlage dienen zu können. „Dabei gibt es Mittel, die Baukosten zu senken. Auch für eine Kommune. Wir haben diesbezüglich schon viele Vorschläge gemacht. Aber es ist eben politisch gar nicht gewollt“, so Tewes.

1306 Wohneinheiten fertiggestellt

GAG kurbelt Wohnungsbau in Köln an

Von

Michael Fuchs

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„Es wird gefordert zu investieren. Auf der anderen Seite gibt man uns durch die ganzen Regulierungen nicht die Beinfreiheit, das zu machen. Dann wird verkauft. An jemanden, der eine größere Organisation hat, der auch handwerklich besser Zugriff hat. Das ist ein Rattenschwanz, meint Bausinger.“ Einer, den sich Köln nicht leisten könne und dürfe.