Von den eigenen vier Wänden träumen viele. Das böse Erwachen kommt oft beim Blick auf die Immobilienanzeigen. Für das freistehende Eigenheim in Köln im Bestand, mit mittlerem Wohnwert, mit ortsüblichem Grundstück und Garage mussten Käufer im ersten Quartal des Jahres 640.000 Euro bezahlen, so der Immobilienverband Deutschland (IVD) (siehe Grafik).

Zwar kommen zwei Studien vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und von Flossbach von Storch zu dem Ergebnis, dass Immobilien derzeit erschwinglicher sind als vor zwei Jahren. Die Preise liegen unter den Spitzenniveaus und dank Lohnsteigerungen ist das verfügbare Einkommen geklettert. Doch wieder steigende Zinsen und zuletzt anziehende Preise schließen viele Haushalte vom Eigentumserwerb aus, schreiben Pekka Sagner und Michael Voigtländer vom IW.

In eine Immobilienfinanzierung sollten allenfalls 35 Prozent des zur Verfügung stehenden Einkommens fließen. In Köln müsste laut IW eine Familie mit zwei Kindern und einem Haushaltsnettoeinkommen von rund 69.000 Euro 43 Prozent aufwenden.

Käufer brauchen beachtliches Eigenkapital

Die Studie von Flossbach von Storch untersucht, wie lange ein Kredit abbezahlt werden muss. Eine geringere Tilgung kann die monatliche Belastung reduzieren. Dann gibt es aber nach Auslaufen der Zinsbindung noch hohe Schulden. Da kann die Anschlussfinanzierung schwierig werden. In den 2010er Jahren ging die Tilgungsdauer zurück bis auf 15 Jahre in 2015. Dann stieg sie bis 2022 auf 37 Jahre, um dann wieder auf 25 Jahre zu fallen. Basis ist ein durchschnittlicher Immobilienpreis von 350.000 Euro und eine Beleihung von 86 Prozent — also 300.000 Euro. Für Zins und Tilgung werden pro Monat 1600 Euro aufgewendet, 200 Euro für Energiekosten und weitere 100 Euro für Instandhaltung.

Käufer brauchen also beachtliches Eigenkapital. Grunderwerbssteuer, Gebühren für Makler, Notar und Grundbucheintragung von 12,07 Prozent summieren sich auf 42.200 Euro beim Kaufpreis von 350.000 Euro. Kosten für Umzug und Renovierung und noch anfallende Miete können dazukommen.

Preisvorteil für Pendler nach Kölnj

Ein Haus für 350.000 Euro ist in Köln kaum zu finden. Etwa 90 Quadratmeter Wohnung im Bestand könnte es geben, legt man die vom IVD ermittelten Preis zugrunde. Aber kaum in begehrten Lagen. Da fällt der Blick auf das Umland. Eigentumswohnungen sind hier locker 1000 Euro billiger. Auch in gut angebundenen Kommunen, wo der Weg zur Arbeit mit Bus und Bahn zu bewerkstelligen ist. Modellrechnungen der Postbank zeigen, dass sich das lohnen kann. Wer etwa in Leverkusen auf 70 Quadratmetern wohnt und mit Bus und Bahn pendelt, hat 37,2 Jahre einen Preisvorteil. Auch in Hürth, Brühl, Dormagen und Pulheim gibt es über 20 Jahren ein Preisvorteil bei der Nutzung des ÖPNV.

Immobilienmarkt

Wohneigentum wird teurer – Preise steigen erneut

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Eine Immobilie als Altersvorsorge hat den Vorteil, dass man im Alter keine Miete zahlen muss — wenn der Immobilienkredite getilgt ist und die Immobilie ohne teure Umbauten für das Alter geeignet ist. Auch Renovierungsstau sollte es nicht geben.

Vermietete Immobilien nicht als Altersvorsorge

Vermietete Immobilien sind für Martin Reuter von der Verbraucherzentrale NRW für die Vorsorge in der Regel nicht die erste Wahl. Aus langfristigen Renditegesichtspunkten und was die Flexibilität betrifft, gebe es bessere Anlagen. „Zunächst ist es nicht sinnvoll, eine vermietete Immobilie nur wegen Steuerersparnissen zu erwerben“, so Reuter. Wer darüber nachdenke, sollte die Nettomietrendite inklusive einmaliger Kaufnebenkosten und laufender Verwaltungs- und Instandhaltungskosten etwa mit Hilfe eines Steuerberaters berechnen. Die Mietrendite muss sich mit langfristigen Renditen anderer Sachwertanlagen wie aktienbasierten Anlagen vergleichen lassen.

Die Immobilie muss dauerhaft vermietet sein, da müssen möglicherweise auch neue Mieter gefunden werden. Vermieter sind auch für Reparaturen und die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sind. Eine Immobilie macht also wahrscheinlich Arbeit.