Manchmal wurden gleich Zehntausende Euros weniger wurden taxierte als zuvor für in die Jahre gekommene Häuser - und Käufer waren nicht in Sicht. Inzwischen scheint der Absturz der Preise gestoppt. Kehrt der Boom zurück? Sollen Verkäufer auf steigende Preise warten – oder das Haus rasch losschlagen? Wir haben bei Experten und Bauministerin Klara Geywitz (SPD) nachgefragt.

Wie kam es zu dem Preissturz?

„Früher hatten die Käufer wenige Bedenken beim Erwerb alter Immobilien. Die Energiekrise mit plötzlich steigenden Preisen für fossile Rohstoffe hat sie sensibler werden lassen“, sagt Stefan Kraschl von KSK Immobilien, dem Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln. Dazu beigetragen hätte auch die breite Diskussion über das deutsche Heizungsgesetz sowie Debatten über energetischen Sanierungsvorgaben auf Ebene der EU.

Sören Gröbel vom Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) nennt einen weiteren Grund. Auf dem privaten Markt müsse bei älteren Gebäuden ziemlich genau das im Preis abgeschlagen werden, was Instandsetzung oder Modernisierung hin zu einem neuwertigen Objekt kostet. „Daher haben mit Beginn des Anstiegs der Baukosten 2021 nicht sanierte Häuser besonders deutlich an Wert verloren“, sagt Gröbel. Hinzu kamen auch noch die steigenden Kapitalkosten durch die Zinswende.

Wie heftig war der Wertverlust unsanierter Immobilien?

Das Portal ImmoScout24 war im vergangenen Juni zu einem regelrechten Schock-Befund gekommen: Für Immobilien der schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H wurden im ländlichen Raum 41 bis 51 Prozent weniger geboten als für Immobilien der Energieklasse A. „Die Wärmewende ist dabei, den Markt neu aufzuteilen und hinterlässt bereits jetzt deutliche Spuren“, sagte ImmoScout-Geschäftsführerin Gesa Crockford vor einem knappen Jahr und klagte über eine „immense Verunsicherung“ im Markt.

Die Preisunterschiede sind aber regional unterschiedlich. „Im abgelaufenen Jahr waren für Eigenheime der Energieeffizienzklasse F und schlechter Preisabschläge von etwa 10 bis 15 Prozent üblich. Bei modernen Immobilien der Energieeffizienzklasse A sind es nur rund fünf Prozent“, sagt Kraschl. Vor zwei Jahren habe der durchschnittliche Preisabschlag bei alten Immobilien in der Region noch deutlich unter 10 Prozent gelegen.

Kommt der Immobilienmarkt wieder in Schwung?

 Bei ImmoScout hat man im frisch erschienenen Wohnbarometer die „Wende im Immobilienmarkt“ entdeckt. Der aktuelle Befund: Angesichts von wieder gesunkenen Zinsen und weiterhin zu wenigen Mietwohnungen „kehrt die Kauflust zurück“. Kraschl von KSK Immobilien beobachtet eine Belebung des Marktes in der Region, und zwar seit Mitte 2023. „Die leicht gesunkenen Zinsen helfen. Interessenten für Wohnraum gab es immer, jetzt gibt es auch wieder mehr Abschlüsse“, so der Immobilienexperte.

Vor allem Immobilien in guten Lagen und in guter Qualität finden laut Kraschl Käufer. Dafür interessierten sich insbesondere Käufer, die über viel Eigenkapital verfügten. Die Kompromissbereitschaft dieser Kundengruppe hat abgenommen, weshalb die Nachfrage in Lagen weit außerhalb von Köln und Bonn stärker nachgelassen hat. Andererseits seien in Köln und Bonn nur wenige freistehende Häuser auf dem Markt.

Steigen die Immobilienpreise wieder?

 „Der Preisverfall, der Mitte 2022 eingesetzt hatte, ist gestoppt“, sagt Kraschl. „Bei neuen Immobilien steigen die Preise bereits wieder. bei alten sehen wir eine Seitwärtsbewegung“, so der Experte. „Da sich inzwischen die Baukosten und Kapitalkosten stabilisiert haben, ist der Wertverfall unsanierter Häuser zum Stillstand gekommen“, sagt auch JLL-Spezialist Gröbel. Zudem ist die EU-Gebäuderichtlinie entschärft worden – der Sanierungszwang ist vom Tisch – und das deutlich abgeschwächte Gebäudeenergiegesetz der Ampel ist in Kraft. Und nicht zuletzt seien staatlichen Fördertöpfe seit Jahresbeginn wieder geöffnet, was die Nachfrage stimuliere.

Soll man dann sein altes Haus schnell verkaufen?

 Jetzt abzuwarten in der Hoffnung auf deutlich anziehende Preise in zwei, drei, vier oder fünf Jahren, ist laut Experten wenig sinnvoll. Zum einen sei eine solche Entwicklung „eher unwahrscheinlich“, da die von der Europäischen Zentralbank in Aussicht gestellte Zinssenkung in den aktuellen Immobilienkrediten schon weitgehend eingepreist sei. „Zum anderen kann es viel Geld kosten, ein Haus, das man verkaufen will, in seinem aktuellen Status zu halten“, warnt Gröbel.

Was bedeutet das für die Käufer in der Region?

„Für Haushalte, die sich viel Kapital leihen müssen, um ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen, sind selbst Häuser außerhalb der Ballungszentren wie im Oberbergischen Kreis schwer erschwinglich“, sagt Kraschl. Während die Monatsbelastung vor wenigen Jahren noch bei etwa 1100 Euro für ansprechende Immobilien lag, müssten heute rund 2000 Euro aufgebracht werden. Das könnten Familien oft nicht stemmen. Dabei hätten gerade sie einen hoher Veränderungsdruck, wenn sie Zuwachs bekommen, die Mietwohnung so zu klein werde und gleichzeitig auch noch die Mieten stiegen.

Sollten Käufer noch abwarten?

Junge Familien, die ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen wollen, sollten womöglich noch etwas warten. Bundesbauministerin Klara Geywitz hatte im September im Gespräch mit unserer Redaktion ein neues Förderprogramm angekündigt: „Wir haben viele alte Häuser, und wir haben einen wachsenden Bedarf an Wohnraum und an bezahlbaren Einfamilienhäusern“, so die SPD-Politikerin. „Um das zusammenzubringen, will ich ein neues Programm zur Förderung des Erwerbs von Bestandsimmobilien aus der Taufe heben, und zwar zusätzlich zur bestehenden Neubauförderung.“ In diesem Sommer soll „Jung kauft Alt“ endlich an den Start gehen. An den genauen Kriterien für die Kreditvergabe wird im Ministerium allerdings noch gearbeitet.