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Interview mit Kölns GAG-Vorständinnen„Wir können nicht mehr weitermachen wie bisher“

7 min
Ein Neubaugebiet in Köln-Chorweiler

Ein Neubaugebiet in Köln-Chorweiler

Die GAG ist Kölns größte Vermieterin. Über zunehmende Herausforderungen im Wohnungsmarkt sprechen die Vorständinnen Kathrin Möller und Anne Keilholz.

Die GAG ist Kölns größte Vermieterin. Über zunehmende Herausforderungen im Wohnungsmarkt sprachen Tobias Wolff, Moritz Rohlinger und Michael Fuchs mit den Vorständinnen Kathrin Möller und Anne Keilholz.

Was sind Ihre größten Baustellen zurzeit?

Kathrin Möller: Wir stehen vor denselben Herausforderungen, vor denen alle Wohnungsunternehmen stehen. Das ist vor allem eine eine massive Preissteigerung bei den Baukosten, die uns auch bei bereits laufenden Projekten Probleme macht. Allerdings nicht so gravierende, dass wir unsere Vorhaben nicht durchführen können.

Welche sind das aktuell?

Anne Keilholz: Vergangenen Herbst war Spatenstich für den Sechtemer Block in Raderberg, zugleich der erste Baustein für die Parkstadt Süd. Auf eigenem Grund, keine städtische Fläche. Das andere große Thema ist natürlich die Klimaneutralität, mit der wir uns auseinandersetzen müssen. Wir haben unseren Klimapfad aufgestellt, der unter den gegebenen Rahmenbedingungen eine echte Herausforderung darstellt.

Was insbesondere die Kosten angeht?

Kathrin Möller: Natürlich. Uns quälen Inflation und Zinssteigerungen wie alle anderen auch. Außerdem haben wir 2020 mit unserem Digitalisierungspfad begonnen und sind gerade dabei, ein digitales Kundenportal sowie einen zentralen Kundenservice zu entwickeln. Allerdings werden wir natürlich auch weiterhin persönliche Ansprechpartner vor Ort haben.

Anne Keilholz: Man muss bei alldem vor Augen haben, dass sich die Rahmenbedingungen dramatisch verschlechtert haben. Im Moment reden wir von drei Prozent Zinsen plus, vor einem Jahr waren wir unter einem Prozent. Die Baukosten allein sind im vergangenen Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 17 Prozent gestiegen.

Wir erleben gerade, dass große Unternehmen wie die Vonovia Neubauvorhaben auf Eis legen. Wird es bei der GAG Einschränkungen geben?

Anne Keilholz: Bei allen laufenden Projekten nicht, auch in den nächsten ein, zwei Jahren nicht. Das ist alles durchfinanziert. Aber bei allem anderen muss man schauen, was noch geht. Es ist utopisch zu denken, dass die Wohnungswirtschaft bei diesen Rahmenbedingungen weitermachen könnte wie bisher.

Kathrin Möller: Wir haben in NRW ganz sicher bundesweit die besten Förderbedingungen. Ohne das Land hätten wir Chorweiler nicht in dieser Weise gestemmt und vieles andere auch nicht. Dennoch geht die Botschaft in Richtung Aufsichtsrat, Stadt und Land – die Förderungen reichen nicht, um die Baukosten- und Zinssteigerungen aufzufangen.

Anne Keilholz: Das Problem ist mit einem Wort zu lösen – und das heißt Geld. Wir brauchen einfach mehr Geld, um zu bauen. Woher auch immer.

Was ist bei den Bestandsbauten der größte Faktor?

Kathrin Möller: Sicher die energetischen Sanierungen. Wir haben im Moment rund 20 Prozent Fernwärme, das werden wir mit der Rheinenergie weiter ausbauen. Außerdem wollen wir zunehmend Gaskessel gegen Wärmepumpen austauschen, was technisch gesehen aber nicht leicht zu realisieren ist und in der Regel mit der Modernisierung des gesamten Gebäudes einhergeht.

Anne Keilholz: Die gesetzlichen Rahmenbedingungen innerhalb der EU werden sich weiter verschärfen. Wir haben von daher gar keine andere Wahl, als hier dranzubleiben – und wir haben ja auch schon viel gemacht in der Richtung.

Sie haben Ende vergangenen Jahres in rund 7000 frei finanzierten Wohnungen die Miete erhöht und dafür viel Kritik einstecken müssen.

Kathrin Möller: Wir haben das gemacht, um die laufenden Kosten zu decken – auch wir unterliegen der Inflation. Die frei finanzierten Wohnungen sind fast alle in mittleren Lagen einsortiert, und die Mieten bewegen sich innerhalb des Mietspiegels. Wir haben aber im Vorfeld geschaut, welche Mieter das leisten können und wer nicht.


Unternehmen und Vorstand

45 000 Wohnungen und knapp 679 Gewerbeeinheiten besitzt die GAG Immobilien AG und ist damit das größte Wohnungsunternehmen im Raum Köln. Sie ist gleichzeitig Kölns größte Vermieterin. Mit knapp 90 Prozent ist die Stadt Köln der Hauptaktionär des Unternehmens.

Anne Keilholz kam Anfang Juli 2021 zur GAG und verantwortet dort als Mitglied des Vorstands die Ressorts Betriebswirtschaft und Interne Dienste unter anderem mit den Bereichen Personal, IT und Projektorganisation. Zuvor war sie sieben Jahre lang Geschäftsführerin der Stadt und Land Wohnbauten in Berlin. Sie ist 56 Jahre alt, wurde in Chemnitz geboren wurde und wuchs in Brühl bei Köln auf.

Kathrin Möller ist Jahrgang 1964, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen (Köln AG) und seit 2009 im Vorstand der GAG Immobilien. Die Architektin und Stadtplanerin verantwortet die Ressorts Technik und Immobilienwirtschaft. Zu ihren Zuständigkeitsgebieten gehören unter anderem die Bereiche Bauplanung, Instandhaltung, Vertrieb und Einkauf. (two)


Anne Keilholz: Wobei wir mit dem Schreiben schon darauf hingewiesen haben, dass es bei außerordentlichen Belastungen immer die Möglichkeit gibt, das Gespräch zu suchen.

Ist das Angebot angenommen worden?

Kathrin Möller: Es wurde angenommen, ja. Allerdings waren sehr viele Mieter mit den Erhöhungen einverstanden. In den wenigen Fällen, in denen das nicht möglich war, haben wir entsprechend reagiert und die Mieten reduziert.

Anne Keilholz: Interessant ist, dass die mit Abstand meisten Beschwerden nicht von dort kamen, sondern von Menschen, die sich die Erhöhungen durchaus leisten konnten und sie auch mitgetragen haben.

Die Genossenschaften sind kürzlich an die Stadt herangetreten mit der Forderung, das kommunale Wohnungsbauprogramm wieder aufzulegen. Schließen Sie sich an?

Anne Keilholz: Egal welches Förderprogramm es ist, wie es heißt und von wem es kommt: Alles hilft.

Kathrin Möller: Es gibt ja die Möglichkeit, die Förderungen des Landes um 33 Millionen Euro pro Jahr aufzustocken. Aber erst dann, wenn die Landesmittel aufgebraucht sind. Was bislang nicht der Fall war.

Mit anderen Worten, diese zusätzlichen Gelder sollten in den kommunalen Wohnungsbau fließen?

Kathrin Möller: Das wäre eine Möglichkeit. Aber dafür müssen zunächst einmal die Rahmenbedingungen geändert werden. Die Förderung darf nicht erst greifen, wenn der Topf leer ist. Gerade im Hinblick auf energetische Sanierungen.

Macht es für Sie Sinn, sich im Moment nach Bestandsbauten umzusehen?

Anne Keilholz: Was im Moment auf dem Markt ist, ist fast alles unsaniert. Deshalb wird es ja verkauft. Die Probleme werden mitverkauft. Also werden wir das auch nicht tun.

Der Regionalplan und der Masterplan Grün werden von Verbänden hart kritisiert. Sie bemängeln, es stünden nicht ausreichend Flächen zur Verfügung.

Kathrin Möller: Wir sind froh, dass unsere geplanten Flächen beispielsweise im Kölner Südosten im Regionalplan aufgenommen wurden. Ansonsten versuchen wir natürlich, über die Stadt Einfluss auf die Planungen zu nehmen. Direkt involviert sind wir nicht.

Und der Masterplan Stadtgrün?

Anne Keilholz: Ist eine Zielvorstellung, keine verbindliche Vorgabe.

Wie ist der Stand in Chorweiler? Dort haben sie 2016 1200 Wohnungen übernommen.

Anne Keilholz: Wir sind mit knapp der Hälfte der Modernisierungen durch. Das Kundencenter wird 2024 fertig sein, wir sind guter Hoffnung, 2026 alle Maßnahmen abzuschließen.

Dort hat sich auch im Umfeld viel getan.

Kathrin Möller: Das erleben wir genauso. Was genauso wichtig ist wie die Modernisierung selbst, ist an den Problemlagen wie sozialem Miteinander oder Kriminalität zu arbeiten und dranzubleiben. Da ist in Chorweiler sehr vieles besser geworden in den vergangenen Jahren.

Aber nicht überall.

Kathrin Möller: Nein, leider nicht. Die GAG und auch die Stadt haben beispielsweise am Görlinger Zentrum in Bocklemünd viel Geld in die Hand genommen. Dennoch sehen wir dort eine schwierige Entwicklung. Es ist wichtig, dass man an sozialen Themen dranbleibt.

Was können Sie konkret tun?

Kathrin Möller: Wir haben uns mit dem Polizeipräsidenten zusammengesetzt und gemeinsam mit der Stadt einen Aktionsplan entwickelt. Ein Teil davon ist bereits angelaufen.

Ein großer Teil Sozialwohnungen fällt in den nächsten Jahren aus der Bindung. Macht Ihnen das Angst?

Anne Keilholz: Schön ist das nicht. Es wurden immer weniger gebaut, weil alle dachten, wir brauchen keine mehr. Das Problem hätte man schon vor einiger Zeit angehen müssen. Jetzt bauen wir dem Bedarf hinterher.

Kathrin Möller: Wenn Wohnungen aus der Bindung fallen, werden sie nicht automatisch extrem teuer. Was mir Sorge bereitet, ist das Zusammenspiel aus Inflation, Energiepreisen und möglichen Verwerfungen auf dem Arbeitsmarkt. Das kann dazu führen, dass soziale Spannungen in den Quartieren zunehmen. Noch haben wir im Vergleich mit anderen relativ stabile Nachbarschaften. Künftig werden wir alle aber mehr leisten müssen, damit das so bleibt.