• Zum Abschluss der elfteiligen Rundschau-Wohnserie haben wir vier Experten in die Redaktion eingeladen, um zu diskutieren, wie schnell mehr Wohnungen gebaut werden können.
• Braucht Köln mehr Regulierungsinstrumente oder eher weniger?
• Die 90 Minuten zeigten: Einfache Antworten sind bei dem emotionalen Thema selten.

Köln – Herr Greitemann, wie kann Wohnen in Köln bezahlbar bleiben?

Markus Greitemann: Wir müssen vor allem mehr Flächen ausweisen, das heißt Planrecht dafür schaffen, um neue Wohnungen zu bauen. Aber noch sind wir alle, Stadtverwaltung, Politik und Bauwirtschaft, nicht schnell genug in der Umsetzung, wir müssen schneller und effizienter werden. Meine Ämter machen gute Arbeit, aber laut Analyse der Gemeindeprüfanstalt GPA haben wir zu wenig Personal.  Etwas Entscheidendes kommt hinzu: über 60 Prozent der Bauanträge  in Köln sind laut GPA fehlerhaft. Auch das blockiert  Bauprojekte.

Wichtige Begriffe:

Öffentliche geförderte Wohnungen: Der Staat  fördert den Bau neuer Wohnungen  über Darlehen, die zu niedrigen Zinsen  oder zinslos zu haben sind. Im Gegenzug verpflichtet der Bauherr  sich, die Wohnungen für einen bestimmten Zeitraum, häufig 20 bis 25 Jahre, billiger als auf dem Markt üblich zu vermieten. Im Fachjargon heißt das  Bindung, die Wohnung ist reserviert für Menschen mit relativ geringem Einkommen (siehe auch Wohnberechtigungsschein). Ein Beispiel: Baut ein Investor  30 Wohnungen mit einer Fläche von 2000 Quadratmetern, kann er  ein Darlehen von 4,31 Millionen Euro erhalten, muss aber nur 3,23 Millionen Euro zurückzahlen.  Die Miete darf  zwischen 6,80 und 7,60 Euro je Quadratmeter betragen.

Preisgedämpfte Wohnungen: Damit ist  die Miete gemeint, die sich an den öffentlich geförderten Wohnungsbau „anschließt“, also grob gesagt zwischen 8 und 10,50 Euro je Quadratmeter. Sie ist  für Menschen gedacht, die kein Anrecht auf einen Wohnberechtigungsschein haben, aber bezahlbaren Wohnraum brauchen. Das Problem: Eine allgemeine Definition  gibt es laut Institut der Deutschen Wirtschaft nicht,  auch die Stadt hat die  Miethöhe  noch nicht bestimmt, die Abstimmung läuft aktuell.

Kooperatives Baulandmodell: Es  soll Bauherren dazu zwingen,  öffentlich geförderte Wohnungen zu bauen – und zwar 30 Prozent von der Gesamtfläche der Wohnungen:   bei 1000 Quadratmetern 300. Es gilt ab 20 Wohnungen und wenn es ein neues Planrecht   braucht.  Die erste Version  führte der Stadtrat 2014 ein, doch es gab Schlupflöcher, sich von der Pflicht für günstigere Wohnungen zu befreien. Bis Oktober 2019 war keine  öffentliche Wohnung mehr gebaut. 2017 steuerte der Rat nach, laut Stadt greift diese Version nun besser.

Wohnberechtigungsschein:  Der Wohnberechtigungsschein (WBS) erlaubt Menschen, eine  Wohnung zu beziehen, deren Bau der Staat gefördert hat. Das Jahreseinkommen entscheidet, wer infrage kommt. Bei einem  Erwachsenen liegt der Betrag bei  19 350 Euro, die erlaubte Wohnungsgröße für eine Person beträgt 50 Quadratmeter,  fünf Quadratmeter zusätzlich sind zulässig. Aber: Es gab in Köln 2018 nur 38 623 geförderte Wohnungen, aber von den 1,09 Millionen Einwohner hatten rund 42 Prozent Anrecht,  458 000 Menschen.

Kreuzfeld: Im Norden in Chorweiler liegt das   46,7 Hektar  große Areal, umgerechnet  65 Fußballfelder. Schon in den 90er Jahren gab es recht konkrete Pläne für ein neues Wohngebiet, doch die  Politik verwarf sie. Das soll sich jetzt ändern. Ab 2023 soll dort gebaut werden – unter anderem 2200 bis  3000 Wohnungen.

Deutzer Hafen: Der Umbau soll ein neues Viertel mit  mit Wohnungen, Büros, Schulen und Kitas auf einer Fläche von  52 Fußballfelder  bringen. Schon dieses Jahr sollen erste Baumaßnahmen beginnen, nach 2030 soll es fertig sein, 3000 Wohnungen und 6000 Arbeitsplätze entstehen. (mhe)

Michael Voigtländer: Die Grundstücke sind knapp. Und salopp gesagt war es in den letzten Jahren egal, was darauf gebaut wird: Aufgrund der Wohnungsknappheit haben die Investoren fast alles verkauft bekommen. Viele Investoren haben sich eben eher entschieden, im Luxussegment anzubieten. Das wird sich auch erst ändern, wenn es schwieriger wird, die Wohnungen loszuwerden, beispielsweise in den Kölner Kranhäusern beobachten wir das schon.

Werden denn die Mieten auch wieder mal günstiger?

Voigtländer: Ja, die Zuwanderung in die Städte nimmt nach unseren Erkenntnissen etwas ab und die Lohnsteigerung fällt konjunkturell niedriger aus, das wirkt sich auf den Mietwohnungsmarkt aus. Viele Städte haben es geschafft, deutlich mehr zu bauen. Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, da sieht man die Effekte schon, die Mieten steigen nicht mehr ganz so stark.

Und Köln?

Voigtländer: Köln kommt da nicht so gut weg, hier werden nur 46 Prozent der benötigten Wohnungen gebaut, das ist wenig – zumal die Großstädte weiter wachsen.

Greitemann: In Köln müssen regelmäßig 4000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Bis zu 6000 Wohnungen bleibt das mittelfristige gemeinsame Ziel aller Akteure um den Wohnungsbau. 2018 waren es knapp 4000, 2019 werden wir das auch aufgrund der neuen Landesbauordnung nicht schaffen.

Christoph Gröner: Es ist aber falsch zu sagen, der Wohnraum sei teurer geworden. Er ist  dem Einkommen gefolgt und macht immer noch 32 Prozent des Einkommens aus. Aber jetzt kommt die Wahrheit: In der Kölner Innenstadt beispielsweise ist es nicht so. Dadurch hat Köln ein großes Problem: Der Polizeibeamte beispielsweise wird aus der Stadt gedrängt und muss ganz lange fahren. Wir müssen den Bürger im sogenannten gedämpften Bereich Wohnungen verschaffen.

Franz-Xaver Corneth: Trotzdem: In den Innenstädten steigen die Mieten überproportional. 25 Prozent der Kölner geben über 30 Prozent ihres Einkommens für Miete aus, zehn Prozent zahlen aber schon 40 Prozent und mehr. Und der geförderte Wohnungsbau nimmt immer weiter ab: Rund 42 Prozent der Menschen haben Anrecht auf einen Wohnberechtigungsschein, aber die Quote der geförderten Wohnungen wird dieses Jahr wohl unter sechs Prozent rutschen. Das ist ein Unding.

Das ist eine Entwicklung wie in New York: Die Reichen können sich die Innenstädte noch leisten, die Mittelschicht wird aber rausgedrängt.

Corneth: Das ist in Köln doch genauso dramatisch.

Gröner: Ich verstehe nicht, warum Stadt und Land Besitzer brachliegender Grundstücke nicht verpflichten zu bauen – sonst wird eben enteignet. In England funktioniert das auch. Die Stadt muss Bebauungspläne festlegen und darüber eine Quote an bezahlbaren Wohnungen zu schaffen, etwa über das Kooperative Baulandmodell wie in Köln.

Kommentar: Über Jahre verschlafen

Die Stadt Köln und vor allem der Stadtrat haben die Entwicklung beim Wohnungsbau lange Jahre verschlafen. Das dokumentiert beispielsweise  der geplante neue Stadtteil Kreuzfeld: Schon in den 90er Jahren lagen Pläne vor; er könnte längst stehen, aber  im Laufe der Jahre versandete jegliches Bemühen, nichts passierte. Erst jetzt beginnen die Planungen wieder, doch nun dauert es  Jahre, bis  im Kölner Norden Menschen wohnen.   Wie langwierig große Neubauprojekte sind, zeigen die Parkstadt Süd, der Deutzer Hafen oder Mülheim Süd. Sinnvolle und ausgereifte Stadtplanung kostet Zeit. Zeit, die Köln jetzt aber eigentlich nicht mehr hat.

Ja, noch in den 1990er-Jahren gingen Prognosen von sinkenden Bevölkerungszahlen aus, doch das änderte sich nach 2000. Bis die Kölner Politik sich darauf eingestellt hat, dauerte es viel zu lange. Jetzt steuert die Stadt nach, doch bis  Regularien wie das Kooperative Baulandmodell  greifen, braucht es Zeit.  Andere Städte sind da weiter. Jetzt rächt sich, dass die  Stadt Köln spät dran ist, sie klappert der urbanen Entwicklung hinterher, kann das Tempo nicht mitgehen  – den Preis bezahlen die Bürger.

Verlust von Heimat, dem Gefühl der Sicherheit und der Geborgenheit

In der  Rundschau-Serie sind Menschen zu Wort gekommen, die die erfolglose Suche nach einer Wohnung oder die hohen Mieten in die Verzweiflung treiben. Oft sind es Menschen mit relativ geringem Einkommen oder gar keinem, aber auch der Polizist, die Krankenschwester oder der Handwerker. Sie verlieren etwas: ein Stück Heimat, ein Gefühl der Sicherheit, der Geborgenheit. Das wirkt sich auf eine  Stadt aus, es gefährdet den Zusammenhalt,  macht ihn brüchig. In  den Menschen wächst die Unzufriedenheit, teils auch auf „die da oben“, auf Politik, auf Verwaltung.

Möglicherweise treibt sie diese Unzufriedenheit  zu politischen Parteien, die einfache Lösungen versprechen. Doch einfach ist die Wohnungskrise nicht. Mal eben eine Unzahl an Regeln für den Wohnbau einzuführen taugt ebenso wenig wie auf den freien Markt zu vertrauen – zumal Bund, Land und Stadt gemeinsam agieren müssen. Doch das darf keine Ausrede sein. Es war genug Zeit, vorausschauend zu agieren – statt jetzt nur  zu reagieren.

Es gibt Stimmen, die fordern, auf diese Instrumente komplett zu verzichten, weil der Markt das selbst regelt.

Gröner: Der Markt regelt gar nix. Der Markt würde es regeln, wenn wir unendlich viel Bauland und unendlich viel Geld haben. Das ist aber nicht so.

So richtig toll finden Investoren diese Instrumente aber nicht.

Gröner: Ich weiß. Wir hatten in Deutschland in der Vergangenheit eine Unternehmerkultur im Immobilienbereich, die ich aufs Schärfste verurteile und  zu einer Vertrauenskrise in der Bevölkerung beigetragen hat. Wir haben aber heute größtenteils Unternehmer, die sich Gedanken machen und verantwortlich und nachhaltig handeln.

Deshalb gibt es ein großes Misstrauen gegenüber Investoren, die Menschen denken: Für mich kommen diese teuren Wohnungen eh nie infrage. Wie kann man den Leuten wieder mehr Vertrauen schenken?

Greitemann: In dem man die Debatte versachlicht. Es gibt Menschen, die sagen, ich sei zu Investoren-freundlich. Nein, ich bin umsetzungsorientiert auf den Grundlagen der Regeln, die wir in der Stadt beschlossen haben, etwa dem Kooperativen Baulandmodell. Politik und dann die Verwaltung  haben die Verfahren in der Hand mit Rahmenbedingungen, die wir setzen, wir brauchen aber auch Investoren in der Umsetzung.

Gröner: Die Investoren haben in der Vergangenheit alles dafür getan, dass ihnen misstraut wird. Sie haben nur an ihren Profit gedacht. Dass die Bevölkerung eine Vertrauenskrise hat, kann ich nachvollziehen. Aber wenn man die Immobilienwirtschaft weiter verteufelt, wird sie nie Teils des Ganzen sein. Die Kommunen bauen sieben bis zehn Prozent des Bedarfs, die Investoren 90 Prozent. Also muss man sie an einen Tisch holen, regulieren, ganz klar. Wenn die Regeln stehen, muss es verlässlich sein. Wenn ich die Verlässlichkeit habe, baue ich klimaneutral 30 Prozent geförderte, 20 preisgedämpfte und 50 frei finanzierte Wohnungen, verdiene damit und es gibt schnell mehr Wohnungen. Eins brauche ich dafür: Verlässlichkeit!

Was tut die Stadt, um mehr preisgedämpfte Wohnungen zu bauen?

Greitemann: Wir arbeiten gerade an Lösungen, wie wir zusätzlich zu den 30 Prozent über den geförderten Wohnungsbau noch 20 Prozent preisgedämpften schaffen. Im Deutzer Hafen hat sich die städtische Gesellschaft Moderne Stadt dazu freiwillig verpflichtet. Aber wir müssen aufpassen, dass wir uns in den ganzen Regularien nicht verirren. Deshalb: Es muss verbindliche Klarheit über die Quote am Anfang eines Bebauungsplanverfahrens herrschen, dann muss es aber auch gut sein.

Herr Gröner, kann man in Köln denn gut bauen?

Gröner: Die Behörden müssen dringend in den nächsten zwei Jahren digitalisiert werden, und nicht erst in den nächsten 20 Jahren. Das ist möglich, wenn man es per Gesetz macht. In den Niederlanden arbeiten die Behörden schon seit sechs Jahren so. 

Greitemann: Wir digitalisieren schrittweise, sind Pilotkommune in NRW und haben beispielsweise  das nicht kleine Projekt der „E-Akte 2019“ im Pilotprojekt gestartet. 2021 soll das digitale Baugenehmigungsverfahren ausgerollt werden. Bis beispielsweise aber alte Bebauungspläne digital verlässlich erfasst sind, braucht es noch etliche  Jahre. Und:  Noch verlangt das Baurecht die Vorlage auch in Papierform.

Gröner: Ich muss auch sagen: Die Immobilienwirtschaft ist gar nicht auf die Digitalisierung  eingestellt. Wenn ich meine Branche anschaue, ist diese  in Sachen Technologie und Innovation auf dem Stand kurz hinter dem Römischen Reich. Dabei wird das Thema Bauen in Zukunft nur funktionieren, wenn alles digitalisiert ist.

Voigtländer: In den Niederlanden wurde Anfang der 2000er die Bauordnung entrümpelt, dadurch sind die Baukosten wesentlich langsamer gestiegen sind als in Deutschland. Von 2007 bis 2016 waren es dort sechs Prozent, in Deutschland 46. Es gibt also Stellschrauben. Heute werden in den Niederlanden Reihenhäuser mit 130 Quadratmeter für 150 000 Euro Herstellungskosten gebaut.

Gröner: In Deutschland ist es doppelt so viel.

Ab wann greifen Beschleunigungen, wann kann beispielsweise einer Familie mit zwei Kindern aus dem Agnesviertel geholfen werden, die wegen einer Eigenbedarfskündigung des Eigentümers eine neue Wohnung suchen muss und nichts findet?

Greitemann: Im Moment muss ich der Familie leider sagen: Im Segment zwischen 8,5 und zwölf Euro bekommen  sie etwa in der Südstadt eine Anzahl an Angeboten, die man an zwei  Händen abzählen kann, das ist zu wenig.

Gröner: Und 3000 Leute suchen.

Greitemann: Richtig. Und 90 Quadratmeter sind dann vielleicht nicht mehr drin, sondern es sind nur noch 70 finanzierbar. Das ist im innerstädtischen Bereich so. Die Menschen müssen sich zukünftig auch auf weniger Fläche einstellen.

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Aber die Leute können sich doch nicht auf weniger Fläche einstellen, sie finden in Köln oft gar nichts.

Greitemann: Sie  ziehen häufig in die Randlage deswegen, ja. Bei allem Bevölkerungswachstum verlieren wir jährlich Bürger im Alterssegment zwischen 25 bis 40 Jahren, also die jungen Familien. Das gilt es zu stoppen.

Corneth: Die angesprochene Familie aus dem Agnesviertel muss aktuell nach Bedburg ziehen, da bekommt sie die 6,50 Euro Miete pro Quadratmeter, die sie jetzt vielleicht zahlt, noch mit Glück.

Aber die Menschen können etwa im Alter oft keine kleinere Wohnung beziehen, weil sie keine finden oder sie teurer ist als ihre aktuelle.

Corneth: Ja, diese Fälle erleben wir immer öfter – die Menschen können immer öfter nicht in dem Wohnraum leben, den sie angesichts ihrer Familiengröße brauchen.

Greitemann: Das stimmt für die Kernstadt.

Corneth: Wenn aber weiter so wenig gebaut wird, werden wir den Bedarf nie gedeckt bekommen. Wir brauchen mehr als die 6000 neuen Wohnungen jährlich.

Greitemann: Da sind wir unterschiedlicher Meinung. Anhand der Bevölkerungsprognosen können 4000 neue Wohnungen jährlich reichen, da müssen wir regelmäßig hinkommen. Das mittelfristige Ziel ist und bleibt aber bis zu 6000 neue Wohnungen.

Herr Voigtländer, was sagen Sie?

Voigtländer: Ich glaube, eine ganz große Herausforderung ist die Flächenfrage. Da müssen wir ehrlich sein, da ist die Gesellschaft oft nicht bereit. Die Haltung ist eine andere: Wird heute ein großes Baufeld eröffnet, gibt es zuallererst Proteste, Bürgerinitiativen gründen sich, Verkehrslärm und Umweltverschmutzung werden befürchtet. Da ist die Politik auch gefordert, die Menschen besser zu überzeugen.

Nun ist Klimaschutz kein Randthema mehr, die Stadt Köln hat vorigen Sommer den Klimanotstand ausgerufen. Es gibt vor allem eine massive Erwärmung der Innenstadt in den Sommermonaten. Deshalb braucht es doch Freiflächen.

Voigtländer: Klar, das ist der Konflikt, den Städte austragen müssen. Aber zur Wahrheit gehört: Wenn wir keine Flächen für den Wohnungsbau schaffen, werden wir das Wohnungsmarktproblem nicht in den Griff bekommen.

Also weichen die Menschen ins Umland aus.

Voigtländer: Aber die Städte und Kommunen ringsherum bauen ja auch relativ wenig. Wir müssen um die Großstädte herum den Kreis vergrößern, in dem die Leute wohnen können und mit dem ausgebauten ÖPNV einpendeln können. Auf Dauer werden wir es nicht schaffen können, dass alle Menschen in Köln wohnen können. Strategisch müssten sich alle Städte und Kommunen an einen Tisch setzen und sagen: In der Region gibt es einen bestimmten Wohnungsbedarf. Wer baut das wo und bekommt dafür wie viel Geld?

Dafür gibt es nun den Regionalplan, der aktuell entworfen wird.

Greitemann: Da haben wir als Stadt im ersten Entwurf nur knapp die Hälfte der Wohnbauflächen bereitstellen können, die die Bezirksregierung von uns einfordert. Also sollen in anderen Städten und Kommunen die Flächen bereitgestellt werden, aber da gibt es verständlicherweise eine Abwehrhaltung. Das müssen wir gemeinsam lösen. In diesem Zusammenhang  gilt es die  Verkehrsinfrastruktur mit zu planen, wie es etwa  in Kreuzfeld getan wird.  Wenn parallel Infrastrukturen wie Verkehr oder Schulen gebaut werden,  schaffen wir Akzeptanz bei Politik und Bürgern.

Gröner: Da fehlt mir oft die Kraft der Verwaltung und der Politik, sich dafür einzusetzen.

Greitemann: Die Politik muss wieder mehr Vertrauen in die Verwaltung und zu Investoren bekommen. Daran arbeiten wir. Dann würden wir auch reibungsloser agieren können.

Greitemann: Mein Wunsch wäre zudem, dass nach einem abgeschlossenen Bauleitverfahren mit umfassender Bürgerbeteiligung es nur noch eine Instanz in einem möglichen Klageverfahren  geben würde. Auch diese Maßnahme würde Investitionsbremsen lösen.

Gröner: Es kann nicht sein, dass Nachbarn ihre Partikularinteressen durchsetzen, die Politik in Geisel nehmen  und sie muss  hinterher laufen. Man kann nicht wegen jeder Kröte Projekte verhindern.

Aber gehört die Berücksichtigung der Kröte nicht zum nachhaltigen Bauen, das Sie fordern, Herr Gröner?

Gröner: Nein. Und  ganz ehrlich: Wenn es um 4000 Menschen oder vier Kröten geht, nehme ich die 4000 Menschen. Da schafft sich Deutschland sonst  ab. Da wird nicht mehr vernünftig abgewogen.