Der Wert von Bestandsgebäuden wird heute von der Baubranche mit anderen Augen gesehen, als noch vor 20, oder vor zehn oder selbst vor fünf Jahren. Auf der einen Seite liegt das an den Kosten, auf der anderen an moderner Technik, mit der der Zustand von Bauten wie beispielsweise der Zentralbibliothek am Josef-Haubrich-Hof heutzutage viel genauer bestimmt werden kann. Und wer den Zustand präzisieren kann, kann auch einen konkreteren Kosten- und Zeitplan erstellen.

Über all diese Faktoren sprachen zahlreiche Branchenexperten und Immobilienunternehmer im Rahmen einer Fachtagung, die auf Einladung der Firma Züblin stattfand. Journalisten waren zu der Veranstaltung nicht eingeladen, doch die Rundschau erhielt auf Anfrage einen Einblick in die Führung, die Teil der Tagung war. Die Fotos zeigen den derzeiten Zustand der entkernten Zentralbibliothek. Das Gebäude aus dem Jahr 1979 soll bis 2028 technisch auf den neuesten Stand gebracht und nach den Entwürfen des niderländischen Architekten Aat Vos mit mehr Aufenthaltsqualität als zuvor modernisiert werden.

Kosten von rund 140 Millionen Euro

Die Kosten dafür wurden zuletzt mit 139,8 Millionen Euro prognostiziert. Den Auftrag hat im August 2023 die Ed. Züblin AG aus Stuttgart erhalten, die Direktionen unter anderem in Düsseldorf und Köln hat. Auf Nachfrage bei der Stadt Köln heißt es zum aktuellen Stand der Generalinstandsetzung: „Im Zuge der Abbruchmaßnahmen und der Betonsanierung konnten umfangreiche Schadstellen im Bestand identifiziert werden.“ Das ist das Tückische beim Bauen im Bestand, weswegen eine intensive Planungszeit so wichtig ist. Trotz Vorbohrungen, statischen Überprüfungen und vielem mehr lauern immer noch weitere Herausforderungen. Eine Sprecherin der Stadt erklärt: „ Die Schadstoffsanierung ist abgeschlossen. Die terminlichen und kostenmäßigen Auswirkungen auf den Projektfortschritt werden derzeit sorgfältig geprüft. Die Stadt ist mit dem Generalunternehmen in gutem und konstruktivem Austausch.“

Im Dezember wird ein neuer Sachstandsbericht zur Generalinstandsetzung erwartet.Derweil ist bei dem Fachforum, dass in den Kölner Räumen von Züblin stattfand, viel darüber gesprochen worden, wie der früher verschmähte Bestand heute als wirtschaftlich interessante Variante platziert werden kann. Denn in Zeiten von steigenden Baukosten, aber vor allem immensen Kosten für den Abriss von Gebäuden, wollen Firmen wie die Ed. Züblin AG Werbung für das Bauen im Bestand machen. Generalunternehmer übernehmen den Auftrag der Modernisierung und zugleich die Verantwortung, ein Gebäude schlüsselfertig und fristgerecht in ein neues Leben zu überführen. Ausgerechnet in Köln ein Fachforum zu diesem Thema zu machen, ist mutig. Köln hat in den vergangenen Jahren mit der Sanierung der Kölner Bühnen mit der Oper, oder der Sanierung des Hansa-Gymnasiums, die neun statt drei Jahre gedauert hat, oder den vorbereitenden Maßnahmen zur Generalinstandsetzung des Römisch-Germanischen Museums (siehe Infotext) einige Negativbeispiele erlebt.

Durch die Anwendung beispielsweise digitaler Modelle von Gebäuden können heute ganze Gebäude per Scan digitalisiert werden. So entstehen digitale Abbilder, die zeigen beispielsweise, wo Schächte zwischen den Mauern und Fluren und Decken verlaufen, aber wo welche Materialien, die möglicherweise schadstoffbelastet sein könnten, verbaut wurden. Das sogenannte Building Information Modeling (BIM) hat in den vergangenen Jahren unter anderem durch Nutzung von Künstlicher Intelligenz deutlich verbessert. Niklot von Bülow, Technischer Leiter Nord-Ost bei Züblin, erklärte bei der Tagung: „Bestand ist kein Altlasten-Thema, sondern eine Frage von Präzision, Organisation und digitaler Intelligenz.

Wir arbeiten heute mit digitalen Zwillingen, modellgestützter Logistik und integrierten Planungsprozessen, die alle Akteure in Echtzeit verbinden. Diese Transparenz verändert nicht nur die Baustelle, sondern auch die Haltung: Umbaukultur heißt, Verantwortung für das Gebaute zu übernehmen – ökologisch, ökonomisch und gesellschaftlich.“ Gerade die gesellschaftliche Verantwortung spielt bei der Zentralbibliothek eine große Rolle. Seitdem das Gebäude Ende Juni 2024 geschlosse wurde, hat sich die Situation am Josef-Haubrich-Hof stark verschlimmert. Drogenkonsum und sichtbare Verelendung von Abhängien bestimmten das Bild. Ohne Zentralbibliothek fehlt es dem Haubrich-Hof an Leben.

Römisch-Germanisches Museum

Die Stadt Köln steht vor vielen Herausforderungen, wenn es um das Thema Baubestand geht. Eine der größten ist das zentrale historische Museum: das Römisch-Germanische am Roncalliplatz. Nachdem die Rundschau im Sommer einen Einblick in das komplett entkernte Museum erhielt, hat die Verwaltung weiterhin keine Einigung mit einem Generalunternehmer erreicht.

Wie die Rundschau erfuhr, dauern die Verhandlungen mit potenziellen Auftragnehmern an. Die Verwaltung rechnet damit, voraussichtlich Anfang 2026 den Auftrag zu vergeben. Die Verhandlungen laufen bereit seit dem Frühjahr, im März hat das Bauamt die Baugenehmigung erteilt. Auch wenn an dem Projekt ein Preisschild von zuletzt rund 177 Millionen Euro hängt, bedeutet die Haushaltssperre, die die Kämmerin vor mehr als einer Woche verhängt hatte, keine weiteren Verzögerungen. „Bauprojekte sind von der Haushaltssperre nicht betroffen“, so die Stadt. (rom)