- Eigentlich sollte die Konzeptvergabe beim Verkauf städtischer Grundstücke dazu dienen, den Wohnungsbau anzukurbeln.
- Doch die vielen Vorgaben sowie die Verkaufspreise erweisen sich etwa im Sürther Feld als Hindernis, kein Investor biss an.
- Was das für den Kölner Wohnungsbau bedeutet, lesen Sie hier.
Köln – Köln braucht Wohnungen – besser gestern als morgen. Doch die eingesetzten Mittel, um den Wohnungsbau zu beschleunigen, erweisen sich teils als Bumerang, das zeigt sich aktuell bei zwei großen Projekten: dem Neubaugebiet Sürther Feld in Rodenkirchen (siehe Grafik) und bei den zwei geplanten Hochhäusern am Fernsehturm „Colonius“ (wir berichteten). Dort sollen nun statt rund 600 Wohnungen Büros und Hotelzimmer entstehen, eine Zustimmung der Politik fehlt aber noch.
Im Sürther Feld liegt die Sache anders. Dort wollte die Stadt ihre Flächen über die sogenannte Konzeptvergabe verkaufen, dabei macht seit 2016 das höchste Kaufgebot nur einen bestimmten Teil aus. Es soll das beste Konzept gewinnen, nicht der mit dem meisten Geld. So sollten Wohnungen auf den übersättigten Markt gebracht werden – doch es findet sich seit 2018 kein Interessent. Die Investoren winken ab: Zu teuer, zu viele Vorgaben, wie gebaut werden müsse.
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Also steuerte die Verwaltung nach, strich mehr oder weniger alle Vorgaben, doch der Liegenschaftsausschuss des Stadtrates lehnte die Änderung am Dienstag ab. Das Gremium konnte sich zudem nicht auf zwei Änderungsvorschläge aus den eigenen Reihen einigen. Es passiert erstmal: nichts. Zeit verstreicht, es werden auf den beiden Baufeldern acht und neun zunächst keine 16 Einfamilienhäuser und 64 Doppelhaushälften gebaut.
Dabei hat Oberbürgermeisterin Henriette Reker (parteilos) gerade gesagt: „Köln hat die Trendwende beim Thema Wohnen geschafft.“ Rekers Anlass: 3923 neue Wohnungen sind 2018 fertiggestellt worden, der zweitbeste Wert der vorigen 18 Jahre. Einen Haken hat das Ganze: Es müssten mindestens 6000 neue Wohnungen jährlich sein.
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Verzögerungen wie im Sürther Feld sind also immer auch Rückschläge auf diesem Weg. Das lässt sich am Baufeld Nummer 8 gut beobachten. 2018 legte die Stadt die Kriterien fest: 9,96 Millionen Euro wollte sie für die Flächen haben, 32 Doppelhaushälften oder 16 frei stehende Einfamilienhäuser sollten dort entstehen. 100 Punkte konnten Interessenten erreichen, sie teilten sich wie folgt auf: 30 Punkte für städtebauliche Kriterien, 40 für ökologische Kriterien und 30 über den gebotenen Preis.
Nur erwiesen diese strengen Vorgaben sich als Stolpersteine, beispielsweise bei den städtebaulichen Kriterien. Über die Anzahl der beauftragten Planungsbüros sollte die Qualität gesteigert werden. Zehn Punkte gab es für vier beauftragte Planungsbüros, 20 für fünf und 30 für sechs. Mehr Planungsbüros bedeuten allerdings mehr Kosten, gerade Wohnungsbaugenossenschaften scheuen diese wohl – vor allem, wenn der Kaufpreis ohnehin schon hoch ist, das Sürther Feld zählt zum Hochpreissegment. Ergo: Die Kosten sind kaum zu refinanzieren, zumal über öffentlich geförderte Wohnungen mit einer Mietpreis-Deckelung, sie sind weniger lukrativ als frei finanzierte. Also verabschiedete die Stadt sich von diesen Vorgaben, doch das fand am Dienstag keine Zustimmung .
Eine erneute Konzeptausschreibung scheut die Stadt, bezeichnet sie als Risiko. Detlef Fritz, Leiter des Liegenschaftsamtes, sagt: „Man kann schon sagen, dass weniger Vorgaben eine erfolgreiche Konzeptvergabe wahrscheinlicher machen.“ Stattdessen wollte sie den Preis als Kriterium verstärken, zudem nur die Gestaltung in die Bewertung einbeziehen. Bis Oktober/November will Fritz einen neuen Vorschlag zum Verkauf erarbeiten. „Wir werden den Kaufpreis reduzieren. Die Vorgaben für die Interessenten werden wir überprüfen und eine mehrheitsfähige Lösung erarbeiten.“
Land stellt Bedingungen für Fördergelder
Es geht beim Wohnungsbau immer auch um die Frage, ob eine Stadt möglichst viele wohnungspolitische Instrumente einführt oder eben nicht – es ist eine Glaubensfrage. Bei den geplanten zwei Hochhäusern am „Colonius“ sollten 30 Prozent der Wohnungen vom Land gefördert und somit billiger sein als die Marktmiete, so sieht es das 2013 eingeführte kooperative Baulandmodell vor, ein weiteres Instrument der Stadt.
Allerdings knüpft das Land mögliche Gelder zur Senkung des Mietpreises an Bedingungen, eine davon: Üblicherweise werden in Köln nur Gebäude mit bis zu sieben Geschossen gefördert – und keine Hochhäuser wie zunächst am „Colonius“ geplant. Aber: Laut einer Sprecherin der zuständigen NRW-Bank kann das Land Ausnahmen erteilen. Investor Parkview plante mehrfach um, will mittlerweile statt zweier Wohntürme mit 130 und 60 Metern Höhe zwei Büro- und Hoteltürme bauen, das Dezernat von Baudezernent Markus Greitemann favorisiert diese Lösung jetzt auch – was in der Politik teils für Kritik sorgt.
Eigentlich sollte der Stadtentwicklungsausschuss sich heute mit dem Thema beschäftigen, eine Entscheidung über die Planänderung im September fallen. Wie berichtet, wird das Thema heute wohl vertagt, vor allem das schwarz-grüne Gestaltungsbündnis ist sich uneins.
SPD, Grüne, Linke und FDP setzen sich für Wohnungen ein, wenn auch in unterschiedlicher Form, die CDU ist dagegen, weil es nach den derzeitigen Plänen architektonisch nicht passe. CDU-Fraktionsgeschäftsführer Niklas Kienitz sagt: „Für mich persönlich ist das der falsche Ort für Wohnungsbau.“ Linken-Fraktionsgeschäftsführer Michael Weisenstein sagt: „Aufgrund der akuten Wohnungsnot in der Stadt können wir uns eine Wohnbebauung vorstellen.“ Er fordert aber ebenso wie Michael Frenzel, stadtentwicklungspolitischer Sprecher der SPD, an den 30 Prozent geförderten Wohnungen festzuhalten. FDP-Fraktionschef Ralph Sterck kann sich auch komplett frei finanzierten Wohnraum vorstellen: „Vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarktes darf keine Möglichkeit ungenutzt bleiben, Wohnraum zu schaffen.“